잠실주공5단지 지금 팔면 양도세 얼마? — 43억 케이스 (2026)
잠실주공5 43억 매도 = 1세대 1주택 실거주면 약 1.9억, 다주택 조정지역 중과면 약 23.6억. 차이가 약 22억이에요. 여기에 재건축이라 관리처분 전후 시점까지 세금을 또 가릅니다.
2026년 7월, 잠실 대장 잠실주공5단지가 재건축 사업시행인가를 받았어요. 30년 묵은 재건축이 8부 능선을 넘으며 총 6,411가구 대단지로 다시 태어나요. 오래 보유한 분이 지금 판다면 양도세는 얼마일까요?
실제 실거래로 계산해봤어요. 1세대 1주택이면 약 1.9억, 다주택 조정지역 중과면 약 23.6억 — 같은 집인데 세금이 22억 갈립니다.
계산 전제 (꼭 확인하세요)
| 항목 | 값 | 비고 |
|---|---|---|
| 양도가 | 43억 | 전용 82㎡ 실거래 수준 |
| 취득가 | 9억(2006년) | 가정치 — 개인마다 다름 |
| 지역 | 송파구 잠실동 | 조정대상지역 |
| 상태 | 주택(관리처분 전) | 사업시행인가 단계, 관리처분 예정 |
숫자는 공개 실거래를 바탕으로 한 예시예요. 필요경비는 단순화를 위해 뺐고, 1주택 사례는 거주요건 충족(장특 표2)을 가정했어요.
케이스 1 — 1세대 1주택, 20년 실거주
2006년경 9억에 사서 2026년 43억에 판 경우예요.
- 양도차익: 43억 − 9억 = 34억
- 12억까지 비과세, 초과분만 과세
- 장기보유특별공제 80% 적용
- 최종 양도세 ≈ 약 1.9억(지방소득세 포함)
34억을 벌었는데 세금은 약 1.9억. 비과세(12억)와 장특 80%가 세금을 크게 깎아준 거예요.
케이스 2 — 다주택이라면? 세금이 23억
집이 여러 채인 상태에서 잠실주공5(조정지역 주택)를 팔면 완전히 달라져요.
- 비과세 없음 + 장기보유특별공제 배제
- 조정지역 2주택 기본세율 +20%p
- 차익 34억 기준 → 2주택 중과: 약 23.6억
| 같은 잠실주공5, 같은 43억 매도 | 양도세(대략) |
|---|---|
| 1세대 1주택 · 20년 실거주 | 약 1.9억 |
| 다주택 2주택 · 조정지역 중과 | 약 23.6억 |
| 차이 | 약 22억 |
몇 채인지, 실거주인지가 세금을 22억이나 가릅니다.
재건축이라 더 주의할 점
잠실주공5는 사업시행인가를 받았고 관리처분(조합원분양)을 앞두고 있어요. 관리처분계획 인가 이후엔 '조합원입주권'으로 바뀌어 양도세 계산이 달라져요. 지금은 주택 기준이고, 이주·철거·착공 단계마다 세금·규제가 달라질 수 있어요. '언제 파느냐'가 세금을 또 한 번 가릅니다.
정리 — 순서와 시점이 세금을 가른다
잠실주공5 43억 매도 = 1세대 1주택 실거주면 약 1.9억, 다주택 조정지역 중과면 약 23.6억. 차이가 약 22억이에요. 여기에 재건축이라 관리처분 전후 시점까지 세금을 또 가릅니다.
내 취득가·보유·주택 수를 넣어봐야 진짜 세금이 나와요.
본 글은 공개 실거래가를 바탕으로 한 정보성 예시이며 세무 자문이 아닙니다. 취득가는 가정치이고, 실제 세액은 개인 상황에 따라 달라집니다. 재건축 진행·세법은 변동될 수 있으니 매도 전 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. · 2026년 7월 기준
자주 묻는 질문
잠실주공5 1주택이면 세금이 약 1.9억인가요?
1세대 1주택 + 거주요건을 충족하고 관리처분 전 주택 상태라면, 12억 비과세와 장기보유특별공제(최대 80%) 덕에 억 단위 초반으로 관리될 수 있어요. 취득가·거주기간·주택 수에 따라 달라집니다.
다주택이면 왜 세금이 23억까지 커지나요?
조정대상지역(송파구) 주택을 다주택 상태로 팔면 비과세가 없고 장특공제가 배제되며 세율이 +20%p 가산돼요. 그래서 차익 대부분이 높은 세율로 과세됩니다.
관리처분 후 입주권이 되면 어떻게 되나요?
관리처분계획 인가 후엔 주택이 아니라 조합원입주권으로 봐서 비과세·장특 요건이 별도로 적용돼요. 전환 시점 전후로 세금이 달라질 수 있어 매도 시점 설계가 중요합니다.
이 금액이 내 경우에도 똑같이 적용되나요?
아니요. 취득가는 가정치이고 실제 세금은 취득가·보유·거주·주택 수에 따라 달라져요. 세꼼 계산기로 본인 정보를 넣어 확인하세요.
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출처 및 근거
· 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 잠실동 잠실주공5단지 실거래: https://rt.molit.go.kr
· 국가법령정보센터 — 소득세법 제89·95·104조(비과세·장특·세율): https://www.law.go.kr
· 국세청 — 양도소득세 안내 / 홈택스: https://www.nts.go.kr
시세·재건축 진행은 공개 자료 기준(2026년 7월)이며, 세액은 세꼼 계산 로직으로 교차검증한 예시예요. 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다.