비과세·다주택 중과·세율·신고까지. 2026 최신 세법 기준으로, 비전문가도 5분에 이해하게.
비과세·중과·세율·신고까지, 처음부터 끝까지 13편
주택 수는 사람이 아니라 1세대 단위로 셉니다. 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 따로 살아도 같은 세대이고, 공동소유는 다른 세대와 나눠 가지면 각자 1채입니다.
주택 수는 사람이 아니라 1세대 단위로 셉니다. 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 따로 살아도 같은 세대이고, 공동소유는 다른 세대와 나눠 가지면 각자 1채입니다.
가액 기준 9억이 12억으로, 비수도권 면적 기준은 완화되고 공용면적 한도가 생깁니다. 벗어나는 집과 새로 들어오는 집이 갈립니다.
조정대상지역이면 3년이 2년으로 줄어듭니다. 그런데 양도세·취득세·종부세가 각각 다른 법으로 바뀌어 기준일이 서로 다릅니다.
법에 면제 한도라는 항목은 없습니다. 일괄공제 5억, 배우자가 있으면 여기에 최소 5억이 더 붙습니다. 함께 살던 집이면 6억까지 또.
아직 국회 통과 전 개정안입니다. 주거용 오피스텔이 대상에 들어오고, 40세 미만 청년 한도는 300만 원. 재감면까지 최대 600만 원.
다가구는 통째로 팔면 1주택, 다세대는 호수만큼 그대로 주택 수입니다. 옥탑방 24.79㎡ 하나로 이 구분이 뒤집힌 사례가 있습니다.
취득세는 1억 이하를 빼고, 종부세는 그대로 넣고, 양도세는 판정을 두 번 합니다. 세목별 제외 목록을 한 표에 모았습니다.
양도세는 기준시가 3억·3년 보유, 취득세는 대지 660㎡·시가표준액 6,500만 원, 종부세는 공시가 4억 1채. 네 제도 요건이 하나도 안 겹칩니다.
취득세는 1억 이하(수도권 밖 2억)를 주택 수에서 뺍니다. 그런데 종부세는 그대로 넣어요. 빌라 한 채로 취득세 2,400만 원이 갈립니다.
8·13 대책의 면제 대상은 부동산을 사들이는 사업시행자예요. 청산금 받는 쪽은 양도세를 그대로 냅니다. 3억에 산 집을 8억에 청산하면 1억 4,197만 원이 갈립니다.
보도는 '취득세 50% 감면'만 제목에 올렸어요. 그런데 같이 붙은 다주택 중과 제외가 14배 큽니다. 5억 아파트 3주택째면 4,200만 원이 300만 원이 돼요.
정부가 유예 연장을 검토 중입니다. 하지만 유예는 국토부 시계만 멈춰요. 세입자가 사는 동안은 내 거주기간이 아니라 같은 집에 1억 3,219만 원이 갈립니다.
공동명의는 '1세대 1주택자'가 아니라 공정시장가액비율 80%가 적용됩니다. 그런데 공제는 18억 대 14억이라 공시 30억이면 여전히 501만 원 유리해요. 갈림길은 세액공제 하나입니다.
공급대책 후보지로 그린벨트·폐교 부지가 거론됩니다. 수용은 비과세가 아니라 감면이에요. 보상 방식만 바꿔도 4,243만 원이 갈립니다.
8월 3일 발표는 5단계 중 1단계예요. 입법예고 8.4~8.20 → 차관회의 8.27 → 국무회의 9.1 → 국회 제출 9.3 → 12월 본회의. 확정 전 내 세금 기준은 현행법입니다.
5월 10일 중과 재개, 8월 3일 완화안. 2027년 2주택 +5%p·3주택 +10%p로 내려가고 2026년 5월 이후 양도분도 소급 적용돼요. 16억 매도 기준 절감액을 계산했어요.
종부세는 '몇 채→총 주택가액'(2028), 양도세는 '보유→거주'(2028~2029), 다주택 중과는 2027~2028 한시 완화. 항목별 시행 시기표와 적용례를 한 페이지로 정리했어요.
8/3 발표 확정본. 보유 공제는 2029년 폐지, 거주 연 8%로 단일화. 30억 아파트 15년 보유 실전 계산으로 2년 거주(+1.8억)와 15년 거주(−940만)를 비교했어요.
채무액만큼은 부모가 양도세, 나머지는 자녀가 증여세. 시가 10억·보증금 4억 실전 계산과 단순증여 대비 7천만 원 차이, 오히려 손해인 경우까지.
발표는 정부안일 뿐 — 내 세금을 정하는 건 계약일이 아니라 잔금일이에요. 상속·증여·수용까지 케이스별 판정표.
주택 수 대신 합산가액 과세·종부세 공제 손질·보유세 올리고 거래세 완화 — 발표 전 집 팔 사람이 확인할 3가지.
대출 규제 유지·청년 신혼부부 핀셋 지원·잔금대출 예외 검토 — 갈아타기 처분기한까지, 집 팔 사람이 챙길 3가지.
30년 전 산 집, 계약서가 없어도 계산돼요 — 양도가액×기준시가 비율 공식, 개산공제 3%, 신축 5년 5% 가산세 함정까지.
비과세는 '세대' 단위 판정 — 30세·혼인·월 103만원 소득 3요건과 세금 1억 4,600만원이 갈린 사례, 위장 분리 가산세 40%까지.
보유세는 높이고 거래세·양도세는 낮추자 — 종부세 '가액' 기준, 초고가 50억, 장특공 거주 중심 개편까지.
전세 준 집도 거주요건 없이 비과세 — 직전계약 1년 6개월·5% 이내 인상·2년 임대 요건과 함정 4가지. 2026.12.31 종료 전 체크.
장기보유공제 없이 1년 미만 70%·1년 이상 60% 단일세율. 프리미엄 2억 사례와 주택 수 포함 여부까지.
공부상 이름이 아니라 실제 사용 용도로 판정 — 주거용이면 주택 수 포함, 업무용이면 제외. 판정 기준과 세율까지.
비과세 '생애 1회' 검토, 장특공 축소, 초고가 기준 30억·50억 논쟁 — 발표 전 집주인 체크리스트.
1주택도 12억 초과분은 과세! 과세대상 양도차익 공식과 장특공제 최대 80%까지, 20억 사례로 계산.
기본공제 250만 원×2, 누진세율 분산 — 같은 집인데 약 1,774만 원 차이. 단, 지금 명의를 바꾸면 이월과세 함정.
다주택·실거주·초고가 구분이 핵심. 확정된 것과 아닌 것, 상황별 판단 기준 정리.
양도소득세 전체 그림을 한 번에.
보유·거주 2년, 12억 기준까지 — 집 팔 때 양도세 0원 만드는 4가지 요건을 쉽게 정리했어요.
조정대상지역 다주택 양도 시 2주택 +20%p·3주택 +30%p, 장기보유특별공제 배제.
2026.7.1 동탄구·기흥구·구리 신규 지정.
양도세 기본세율 6~45% 8구간, 단기보유 70·60%, 다주택 중과 +20·30%p, 지방소득세 10%까지.
집 팔면 예정신고는 양도일 속한 달 말일부터 2개월 이내.
새 집 사고 옛집 안 팔았어도 비과세! 일시적 2주택 1-2-3 법칙: 1년 경과 후 신규취득·2년 보유·3년 내 종전 양도.
장기보유특별공제 표1(최대 30%)과 표2(1세대 1주택 최대 80%) 차이를 비전문가도 5분에 이해하게 정리.
상속받은 집은 상속 당시 평가액이 취득가액, 증여받은 집은 10년 내 팔면 이월과세로 세금 폭탄.
양도소득세 직접 계산 5단계(양도차익·장특공제·과세표준·세율·지방세)를 비전문가도 5분에 이해하게 정리.
일시적 2주택·상속·혼인·동거봉양·거주주택 특례 5가지 요건과 '파는 순서' 절세 전략.
메뉴 경로부터 입력 5단계, 그리고 비과세·중과 판단은 계산기가 안 해준다는 함정 3가지.
취득세·중개수수료·새시·확장은 공제, 도배·청소는 제외 — 기본공제 250만 원까지 총정리.
