양도소득세 계산기 & 직접 계산 5단계

집을 팔면 양도세가 대체 얼마 나올까? 이 궁금증, 직접 계산 5단계만 알면 흐름이 보여요.

다만 손으로 계산하면 비과세·중과·거주요건 같은 변수를 놓쳐서 실제 세금과 크게 어긋나기 쉬워요. 그래서 마지막엔 계산기가 필요합니다.

먼저 원리를 이해하고, 왜 계산기가 정확한지까지 정리해 드릴게요.

양도세 계산 5단계, 한눈에

이 다섯 단계를 순서대로 밟으면 세금 구조가 보여요. 하나씩 볼게요.

1단계·2단계 — 차익 구하고, 공제 빼기

① 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비

필요경비엔 취득세, 법무·중개보수, 그리고 자본적 지출(새시 교체, 발코니 확장, 난방 교체 등)이 들어가요. 반대로 도배·장판 같은 수익적 지출은 인정 안 돼요. 이 구분에서 많이 틀립니다.

② 장기보유특별공제

오래 보유했다면 차익에서 공제해요. 표1(일반)은 최대 30%, 표2(1세대 1주택 + 거주 2년)는 최대 80%까지요. 단 2년 미만 보유·중과 대상은 배제됩니다.

3단계·4단계·5단계 — 세율 적용하기

③ 과세표준 = 양도차익 − 장특공제 − 기본공제(연 250만 원)

④ 세율 적용 — 과세표준에 기본세율(6~45%)을 매기고 누진공제를 빼요.

단, 단기보유(주택·입주권 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%)나 다주택 중과(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)면 세율이 완전히 달라져요.

⑤ 지방소득세 = 산출세액의 10%를 별도로 더합니다.

손계산이 위험한 이유 (계산기가 답인 이유)

직접 계산은 흐름을 이해하는 데 좋지만, 실제 신고 금액과 어긋나기 쉬워요. 이유는요.

1. 비과세 판단을 놓침 — 1세대 1주택·12억 이하면 애초에 세금이 0원인데, 손계산은 이걸 반영 못 해요.
2. 중과·장특공제 배제를 못 챙김 — 조정지역 다주택이면 세율이 뛰고 공제가 사라지는데, 표만 보면 놓칩니다.
3. 거주요건·기간을 잘못 셈 — 며칠 차이로 표2(최대 80%)가 표1로 떨어져요.
4. 조정지역·정책 변동 — 조정대상지역은 수시로 바뀌어요. 최신 목록은 국토부·세꼼에서 확인해야 합니다.

세꼼 계산기는 비과세·중과·거주요건·장특공제·최신 지역까지 자동 반영해요. 그래서 손계산의 함정을 건너뛰고 바로 정확한 금액이 나옵니다.

정리 — 원리는 이해, 계산은 계산기

양도세는 ①양도차익 ②장특공제 ③과세표준 ④세율(누진공제) ⑤지방세 10%의 5단계로 계산돼요. 구조는 단순해 보여도, 비과세·중과·거주요건·최신 지역이 얽히면 손계산은 틀리기 쉬워요.

원리는 이 글로 이해하고, 실제 세금은 계산기로 정확히 확인하세요.

전체 개념은 집 팔 때 양도소득세 완전정복에서, 공제율은 장기보유특별공제 표1·표2에서 함께 확인하세요.

본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전 세무 전문가 상담을 권장합니다. 근거: 소득세법 제95조·제104조 · 2026년 7월 기준.

자주 묻는 질문

본 글은 위 공신력 있는 자료를 근거로 2026년 7월 기준 작성했어요. 세법은 자주 바뀌므로, 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. 세꼼은 최신 세법을 반영해 계산해 드려요.