양도세 계산기 — 양도소득세 계산 방법 5단계
양도세는 ①양도차익 ②장특공제 ③과세표준 ④세율(누진공제) ⑤지방세 10%의 5단계로 계산돼요. 구조는 단순해 보여도, 비과세·중과·거주요건·최신 지역이 얽히면 손계산은 틀리기 쉬워요.
집을 팔면 양도세가 대체 얼마 나올까? 이 궁금증, 직접 계산 5단계만 알면 흐름이 보여요.
다만 손으로 계산하면 비과세·중과·거주요건 같은 변수를 놓쳐서 실제 세금과 크게 어긋나기 쉬워요. 그래서 마지막엔 계산기가 필요합니다.
먼저 원리를 이해하고, 왜 계산기가 정확한지까지 정리해 드릴게요.
양도세 계산 5단계, 한눈에
| 단계 | 계산 | 내용 |
|---|---|---|
| ① 양도차익 | 양도가 − 취득가 − 필요경비 | 실제 번 돈 |
| ② 장특공제 | 양도차익 × 공제율 | 오래 보유·거주 시 차감 |
| ③ 과세표준 | 차익 − 장특공제 − 기본공제 | 세율 매길 금액 |
| ④ 산출세액 | 과세표준 × 세율 − 누진공제 | 6~45% 8구간 |
| ⑤ 지방세 | 산출세액 × 10% | 별도 추가 |
이 다섯 단계를 순서대로 밟으면 세금 구조가 보여요. 하나씩 볼게요.
1단계·2단계 — 차익 구하고, 공제 빼기
① 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비
필요경비엔 취득세, 법무·중개보수, 그리고 자본적 지출(새시 교체, 발코니 확장, 난방 교체 등)이 들어가요. 반대로 도배·장판 같은 수익적 지출은 인정 안 돼요. 이 구분에서 많이 틀립니다.
② 장기보유특별공제
오래 보유했다면 차익에서 공제해요. 표1(일반)은 최대 30%, 표2(1세대 1주택 + 거주 2년)는 최대 80%까지요. 단 2년 미만 보유·중과 대상은 배제됩니다.
3단계·4단계·5단계 — 세율 적용하기
③ 과세표준 = 양도차익 − 장특공제 − 기본공제(연 250만 원)
④ 세율 적용 — 과세표준에 기본세율(6~45%)을 매기고 누진공제를 빼요.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 1,400만 이하 | 6% |
| ~5,000만 | 15% |
| ~8,800만 | 24% |
| ~1.5억 | 35% |
| ~3억 | 38% |
| ~5억 | 40% |
| ~10억 | 42% |
| 10억 초과 | 45% |
단, 단기보유(주택·입주권 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%)나 다주택 중과(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)면 세율이 완전히 달라져요.
⑤ 지방소득세 = 산출세액의 10%를 별도로 더합니다.
양도세 누진공제란 무엇인가
세율표를 처음 보면 이런 오해를 하기 쉬워요. “과세표준이 1억이면 35%를 통째로 곱하는 건가?” 아니에요. 기본세율은 구간별로 세율이 차례로 올라가는 누진구조라서, 앞 구간은 앞 구간의 낮은 세율로 계산됩니다.
그런데 구간을 하나하나 쪼개 더하면 계산이 번거로워요. 그래서 맨 위 구간의 세율을 전체에 한 번 곱한 뒤, 그렇게 해서 더 걷힌 만큼을 되빼주는 방식을 씁니다. 이때 되빼주는 금액이 누진공제예요.
즉 누진공제는 별도로 받는 혜택이 아니라 계산을 한 줄로 줄이려고 만든 장치입니다. 구간별로 나눠 더한 값과 결과가 정확히 같아요. 이 점을 모르면 “나는 누진공제를 못 받은 건가?” 하고 헷갈리게 됩니다.
구간별 세율과 공제 구조는 양도세 세율표에서 더 자세히 볼 수 있어요.
양도세 계산 방법 — 계산 전에 준비할 정보
계산법 자체보다 입력값을 빠뜨리는 데서 오차가 더 많이 납니다. 손으로 하든 계산기를 쓰든, 아래 다섯 가지가 모이면 계산을 시작할 수 있어요.
| 준비할 것 | 왜 필요한가 | 빠뜨리면 |
|---|---|---|
| 취득일 · 양도일 | 보유기간과 단기보유 판정 | 세율 구간 자체가 바뀜 |
| 취득가액 · 양도가액 | 양도차익의 출발점 | 모든 후속 계산이 어긋남 |
| 필요경비 영수증 | 차익에서 차감 | 안 낸 세금을 냄 |
| 실제 거주기간 | 비과세·장특공제 표 판정 | 공제율이 크게 달라짐 |
| 보유 중인 전체 주택 수 | 중과·비과세 판정 | 결과가 통째로 뒤집힘 |
특히 마지막 두 가지가 자주 빠져요. 거주기간은 보유기간과 다르고, 주택 수는 세목마다 세는 방법이 다릅니다. 오피스텔·소형주택·시골집처럼 “주택인 듯 아닌 듯한” 물건이 섞이면 더 그래요.
필요경비로 무엇이 인정되는지는 양도세 필요경비 인정 항목에서, 주택 수 판정은 주택 수에서 제외되는 주택 총정리에서 확인하세요.
손계산이 위험한 이유 (계산기가 답인 이유)
직접 계산은 흐름을 이해하는 데 좋지만, 실제 신고 금액과 어긋나기 쉬워요. 이유는요.
- 비과세 판단을 놓침 — 1세대 1주택·12억 이하면 애초에 세금이 0원인데, 손계산은 이걸 반영 못 해요.
- 중과·장특공제 배제를 못 챙김 — 조정지역 다주택이면 세율이 뛰고 공제가 사라지는데, 표만 보면 놓칩니다.
- 거주요건·기간을 잘못 셈 — 며칠 차이로 표2(최대 80%)가 표1로 떨어져요.
- 조정지역·정책 변동 — 조정대상지역은 수시로 바뀌어요. 최신 목록은 국토부·세꼼에서 확인해야 합니다.
세꼼 계산기는 비과세·중과·거주요건·장특공제·최신 지역까지 자동 반영해요. 그래서 손계산의 함정을 건너뛰고 바로 정확한 금액이 나옵니다.
정리 — 원리는 이해, 계산은 계산기
양도세는 ①양도차익 ②장특공제 ③과세표준 ④세율(누진공제) ⑤지방세 10%의 5단계로 계산돼요. 구조는 단순해 보여도, 비과세·중과·거주요건·최신 지역이 얽히면 손계산은 틀리기 쉬워요.
원리는 이 글로 이해하고, 실제 세금은 계산기로 정확히 확인하세요.
전체 개념은 집 팔 때 양도소득세 완전정복에서, 공제율은 장기보유특별공제 표1·표2에서 함께 확인하세요.
본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전 세무 전문가 상담을 권장합니다. 근거: 소득세법 제95조·제104조 · 2026년 8월 기준.
자주 묻는 질문
양도소득세는 어떻게 계산하나요?
①양도차익(양도가−취득가−필요경비) → ②장기보유특별공제 → ③과세표준(−기본공제 250만 원) → ④세율(6~45%, 누진공제) → ⑤지방소득세 10% 순서로 계산합니다.
지방소득세는 따로 내나요?
네. 산출된 양도소득세액의 10%가 지방소득세로 별도 부과돼요. 계산할 때 함께 잡아야 실제 부담액을 알 수 있습니다.
도배·장판 비용도 필요경비로 빼주나요?
아니요. 도배·장판·벽지 같은 수익적 지출은 인정되지 않아요. 새시 교체·발코니 확장 같은 자본적 지출만 필요경비로 인정됩니다.
계산기가 손계산보다 정확한 이유는?
비과세·중과세율·거주요건·장특공제·최신 조정지역까지 자동 반영하기 때문이에요. 손계산은 이런 변수를 놓쳐 실제 세금과 크게 달라질 수 있습니다.
양도세 계산 방법을 손으로 따라가려면 무엇을 준비해야 하나요?
취득일과 양도일, 취득가액과 양도가액, 필요경비 영수증, 거주기간, 그리고 보유 중인 전체 주택 수 다섯 가지가 모이면 계산을 시작할 수 있어요. 이 중 하나라도 비면 세액이 크게 달라집니다.
양도세 누진공제는 왜 빼나요?
기본세율은 과세표준 구간별로 다른 세율을 차례로 적용하는 누진구조예요. 구간마다 나눠 계산하는 대신 최고세율을 한 번 곱하고 미리 계산된 차액을 빼서 같은 결과를 만드는 것이 누진공제입니다. 계산을 줄이려고 만든 장치이지 별도로 받는 혜택이 아니에요.
홈택스 양도소득세 모의계산과는 무엇이 다른가요?
홈택스 모의계산은 이용자가 비과세 여부와 중과 여부를 스스로 고른 뒤 그 전제대로 계산해 줘요. 전제를 잘못 고르면 결과도 틀립니다. 자세한 비교는 홈택스 양도소득세 모의계산 글에서 다뤄요.
양도세 완전정복 시리즈 전체 · 10편
- EP.00 · 양도소득세 완전정복
- EP.01 · 1세대 1주택 비과세
- EP.02 · 다주택 양도세 중과
- EP.03 · 조정대상지역 최신
- EP.04 · 양도세 세율
- EP.05 · 양도세 신고 방법
- EP.06 · 일시적 2주택
- EP.07 · 장기보유특별공제
- EP.08 · 상속·증여 양도세
- EP.09 · 양도세 계산기 — 지금 보는 글
출처 및 근거
· 국가법령정보센터 — 소득세법(§89 비과세·§95 장기보유공제·§104 세율), 시행령(§154·§155): https://www.law.go.kr
· 국세청 — 양도소득세 안내 / 홈택스: https://www.nts.go.kr · https://hometax.go.kr
본 글은 위 공신력 있는 자료를 근거로 2026년 8월 기준 작성했어요. 세법은 자주 바뀌므로, 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. 세꼼은 최신 세법을 반영해 계산해 드려요.