다주택자 양도세 중과, 이것만 알면 됩니다 (2026)

집이 여러 채면 팔 때 세금이 무섭게 뛸 수 있어요. 이게 다주택자 양도세 중과예요. 조정대상지역 주택을 다주택 상태로 팔 때 세율이 크게 올라가고, 오래 보유해도 공제를 못 받습니다.

복잡해 보이지만 챙길 건 몇 가지뿐이에요. 비전문가 눈높이로 정리해 드릴게요.

중과, 이렇게 붙습니다

핵심은 두 가지예요. ① 중과는 조정대상지역 주택을 다주택 상태로 팔 때 적용돼요. ② 중과 대상이면 장기보유특별공제가 통째로 빠져요. 오래 갖고 있어도 공제를 못 받는다는 뜻이라 부담이 더 커집니다.

1. 얼마나 더 붙나 — 세율과 공제

중과가 적용되면 두 방향에서 세금이 커져요.

• 세율 가산: 기본세율(6~45%)에 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p. 최고 구간이면 실질 65~75%까지 올라갈 수 있어요.
• 장기보유특별공제 배제: 일반적으로 오래 보유하면 이익의 일부를 공제받는데, 중과 대상은 이 공제가 0원이에요.
• 여기에 지방소득세 10%(양도세액의 10%)가 별도로 더 붙어요.

세율은 올라가고 공제는 빠지니, 같은 차익이라도 세금이 몇 배로 커지는 구조예요.

2. 절세의 핵심 — 매도 순서

다주택자 절세의 열쇠는 어느 집을 먼저 파느냐예요.

• 비조정지역 주택이나 이익이 작은 집을 먼저 팔아 주택 수를 줄이고,
• 마지막에 남긴 한 채를 1세대 1주택 비과세로 처분하는 식이에요.

순서만 바꿔도 총 세금이 수천만 원 달라질 수 있어요. 다만 주택 수 판단(분양권·입주권 포함 여부 등)이 얽혀서 직접 시뮬레이션해봐야 정확해요.

놓치기 쉬운 함정

• "내 집은 비조정지역"이라고 안심 → 팔려는 집이 조정지역이면 중과예요. 취득 당시가 아니라 양도 당시 조정지역 여부로 판단해요.
• 장특공제 계산에 넣는 실수 → 중과 대상은 장특공제가 0원이에요. 손으로 계산하면 세금을 과소평가하기 쉬워요.
• 주택 수 착각 → 분양권·입주권도 주택 수에 포함될 수 있어요.
• 명의·세대 판단 → 세대 분리·공동명의 여부에 따라 주택 수와 세금이 달라져요.

정리 — 순서가 세금을 가릅니다

다주택 중과 = ① 조정지역 다주택 양도 시 적용 ② 2주택 +20%p·3주택 +30%p ③ 장특공제 배제 ④ 지방소득세 10% 별도. 여기에 매도 순서를 어떻게 짜느냐가 실제 세금을 좌우해요.

주택 수·조정지역·명의에 따라 세금이 크게 갈리니, 계약 전에 꼭 시뮬레이션하세요.

본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전 세무 전문가 상담을 권장합니다. 근거: 소득세법 제104조·시행령 · 2026년 7월 기준.

자주 묻는 질문

본 글은 위 공신력 있는 자료를 근거로 2026년 7월 기준 작성했어요. 세법·규제지역은 자주 바뀌므로, 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. 세꼼은 최신 세법을 반영해 계산해 드려요.