상속·증여받은 집 팔 때 양도세 (이월과세 주의)

부모님께 물려받은 집, 배우자에게 증여받은 집을 팔 때 양도세가 어떻게 될까요?

여기서 가장 무서운 함정이 이월과세예요. 시점을 잘못 잡으면 세금이 몇 배로 뛰는, 실제로 가장 많이 당하는 실수입니다.

상속과 증여는 세금 계산 방식이 아예 달라요. 어렵지 않게, 꼭 챙길 것만 정리해 드릴게요.

상속 vs 증여, 취득가액이 다릅니다

양도차익은 '판 값 − 취득가액'인데, 취득가액을 무엇으로 보느냐에 따라 세금이 크게 갈려요. 증여의 이월과세가 특히 위험합니다.

1. 상속받은 집 — 취득가액은 '상속 당시 평가액'

상속주택을 팔 때 양도차익은 판 값 − 상속 당시 평가액으로 계산해요. 돌아가신 분이 오래전 싸게 산 값이 아니라, 상속 시점의 시가(평가액)가 기준이에요.

또 하나 중요한 게 있어요. 상속으로 2주택이 된 경우, 처분에 기한이 없어요. 기존에 갖고 있던 주택을 먼저 팔면, 언제 팔아도 1주택으로 보고 비과세 판단을 받을 수 있습니다. (일시적 2주택의 3년 기한과 다른 점이에요.)

2. 증여받은 집 — '이월과세'가 세금을 키운다

여기가 핵심이에요. 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 팔면, 양도차익을 증여가액이 아니라 증여한 사람(증여자)의 원래 취득가액으로 계산해요. 이게 이월과세입니다.

증여자가 옛날에 싸게 산 값이 취득가액이 되니, 양도차익이 확 커지고 세금도 크게 뜁니다.

적용 기간이 특히 중요해요.

• 2023.1.1 이후 증여분 → 10년 이내 양도 시 이월과세
• 2022.12.31 이전 증여분 → 5년 이내 양도 시 이월과세

즉, 증여받고 며칠 차이로 기한 안에 팔면 세금 폭탄, 기한을 넘겨 팔면 증여가액 기준으로 계산돼 훨씬 유리할 수 있어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 이월과세 기간을 5년으로 착각 — 2023.1.1 이후 증여분은 10년이에요. 옛 기준(5년)만 믿고 팔면 낭패입니다.
2. "증여받은 값이 취득가"라고 생각 — 기한 안에 팔면 증여자의 취득가액으로 바뀌어요.
3. 상속을 일시적 2주택처럼 급하게 처분 — 상속 2주택은 처분기한이 없어요. 기존 주택을 먼저 팔면 됩니다.
4. 평가액 증빙 미비 — 상속·증여 당시 평가액을 뒷받침할 자료가 없으면 취득가액 인정에 문제가 생길 수 있어요.

애매하면 반드시 국세청·세무 전문가 확인을 권장해요. 상속·증여는 개별 상황 편차가 커서 손계산으로 판단하기 위험합니다.

정리 — 상속은 평가액, 증여는 '시점'

상속주택은 상속 당시 평가액이 취득가액이고, 상속 2주택은 처분기한이 없어요. 증여주택은 이월과세가 핵심 — 2023.1.1 이후 증여분은 10년, 그 이전은 5년 안에 팔면 증여자의 취득가액이 적용돼 세금이 크게 뜁니다.

며칠·몇 개월 차이로 세금이 몇 배 갈리는 영역이라, 매도 전에 꼭 시점을 확인하세요.

전체 흐름은 집 팔 때 양도소득세 완전정복에서, 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 조건에서 함께 확인하세요.

본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전 세무 전문가 상담을 권장합니다. 근거: 소득세법 제97조의2(이월과세)·상속세 및 증여세법 관련 규정 · 2026년 7월 기준.

자주 묻는 질문

본 글은 위 공신력 있는 자료를 근거로 2026년 7월 기준 작성했어요. 세법은 자주 바뀌므로, 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. 세꼼은 최신 세법을 반영해 계산해 드려요.