장기보유특별공제 표1·표2 차이 (최대 80%)

집을 오래 갖고 있었다면, 양도차익의 상당 부분을 세금에서 빼주는 제도가 있어요. 바로 장기보유특별공제(장특공제)예요.

그런데 같은 '오래 보유'인데도, 어떤 사람은 최대 30%, 어떤 사람은 최대 80%까지 공제받아요. 이 차이가 표1과 표2의 차이입니다.

수천만 원이 갈리는 지점이라, 내가 어느 표에 해당하는지부터 정확히 알아야 해요. 어렵지 않게 정리해 드릴게요.

표1 vs 표2, 한눈에 비교

같은 10년 보유라도 표1은 20%, 표2는 최대 80%예요. 거주까지 채웠는지가 갈림길입니다.

1. 표1 — 일반 부동산은 최대 30%

상가, 토지, 그리고 다주택자가 파는 주택 등은 표1을 적용해요.

보유 3년째부터 연 2%씩 쌓이고, 15년 이상이면 최대 30%에서 멈춥니다. 거주 여부는 따지지 않아요.

즉, 오래 갖고 있어도 표1은 30%가 천장이에요. 1주택자용 표2와 비교하면 공제 폭이 크게 작습니다.

2. 표2 — 1세대 1주택은 최대 80%

1세대 1주택이면서 2년 이상 거주한 집은 표2를 적용해요. 여기가 진짜 절세 구간입니다.

• 보유 기간: 연 4% (최대 40%)
• 거주 기간: 연 4% (최대 40%)
• 합쳐서 10년 보유·10년 거주 = 최대 80%

핵심은 보유와 거주를 따로 계산해서 더한다는 점이에요. 오래 보유했어도 거주가 짧으면 그만큼만 인정돼요. 반대로 실거주를 오래 했다면 공제가 크게 커집니다.

장기보유특별공제 표 — 연차별 공제율 전체

앞의 '연 2%', '연 4%'를 연차별로 그대로 펼치면 아래 표가 돼요. 내 보유·거주 연수를 찾아 그 줄만 보면 됩니다.

표2는 보유분과 거주분을 각각 찾아 더합니다. 예를 들어 보유 8년·거주 5년이면 32% + 20% = 52%예요. 표1은 두 칸으로 나뉘지 않고 한 칸으로 끝납니다.

표2 거주분만 2년 이상 8%부터 시작하는 점을 놓치기 쉬워요. 거주 2년은 표2 자격 요건이면서 동시에 첫 공제 구간이기도 합니다.

표에서 내 공제율 찾기 — 예시 3가지

1. 상가를 12년 보유하고 양도 — 표1이라 거주는 보지 않아요. 12년이면 24%입니다.
2. 1세대 1주택을 10년 보유·2년 거주 — 보유분 40%(상한) + 거주분 8% = 48%. 거주 2년은 표2 자격을 여는 최소 요건이자 첫 공제 구간이에요.
3. 1세대 1주택을 10년 보유·10년 거주 — 40% + 40% = 80%로 상한입니다. 과세 대상 양도차익이 3억 원이라면 그중 2억 4천만 원이 공제돼요.

표1은 한 칸만 찾으면 끝나고, 표2는 보유 칸과 거주 칸을 각각 찾아 더하는 구조예요. 같은 10년이라도 24%와 80% 사이에서 결과가 갈리는 이유가 여기에 있습니다.

장기거주특별공제와 뭐가 다른가요

검색창에 '장기거주특별공제'라고 치는 분이 많은데, 현행 소득세법에 그런 이름의 별도 제도는 없어요. 위 표의 표2 거주분(연 4%)을 부르는 통칭입니다.

즉 장기보유특별공제 하나 안에 보유분과 거주분이 같이 들어 있고, 거주분만 떼어 부르는 말이 장기거주특별공제예요. 별개로 신청하는 제도가 아니라 같은 공제의 절반입니다.

다만 보유분을 줄이고 거주분 비중을 키우는 거주 중심 전환 논의는 실제로 진행 중이에요. 그 내용은 장특공제 거주 중심 전환에서 따로 다뤘습니다.

참고로 중과 배제 여부는 주택 수뿐 아니라 소재지도 봅니다. 내 집이 규제지역인지는 조정대상지역 현황에서, 오피스텔이 주택 수에 들어가는지는 오피스텔 주택 수에서 확인하세요.

장기보유특별공제 개정안은 지금 어디까지 왔나

아직 확정되지 않았습니다. 2026년 세제개편안의 장특공제 개편(실거주 중심 전환)은 지금까지 아래 단계를 지나왔어요.

1. 2026년 8월 3일 — 정부 세제개편안 발표
2. 2026년 8월 4일 ~ 8월 20일 — 입법예고
3. 2026년 9월 1일 — 국무회의 의결(정부안 확정)
4. 2026년 9월 3일 — 국회 제출
5. 현재 — 기획재정위원회 심사 대기. 본회의 통과와 공포는 아직입니다.

정부안이 국회에 가 있는 단계라 내용이 더 바뀔 수 있어요. 실제로 이번 개편안은 국무회의 확정 과정에서 종합부동산세 쪽 항목이 여러 건 철회된 전례가 있습니다.

그래서 이 글의 공제율은 전부 현행법 기준이에요. 지금 집을 파는 분에게 적용되는 것은 위의 표1·표2입니다. 개정 내용이 언제 양도분부터 적용되는지 따지는 방법은 세법 개정 적용 시점에서, 거주 중심 전환 논의의 배경은 장특공제 거주 중심 전환에서 볼 수 있어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 2년 미만 보유는 아예 공제 0% — 단기보유는 장특공제가 배제돼요. 3년 문턱을 넘겨야 표1이라도 시작됩니다.
2. 다주택 중과 대상은 장특공제 배제 — 조정지역 주택을 다주택 상태로 중과세율로 팔면 공제가 통째로 사라져요.
3. 거주 2년을 못 채우면 표2 자격 상실 — 1주택이어도 거주 요건이 안 되면 표2가 아니라 표1(최대 30%)로 떨어집니다.
4. 12억 초과 고가주택 — 초과분에만 과세되지만, 그 초과분에 대해서도 표2 공제가 적용돼 실제 세금은 낮아져요.

정리 — 거주가 공제율을 가른다

장특공제는 표1(일반, 최대 30%)과 표2(1세대 1주택 + 거주 2년, 최대 80%)로 나뉘어요. 표2는 보유 연 4% + 거주 연 4%를 더해서 10년에 80%까지 가고, 2년 미만 보유·중과 대상은 배제됩니다.

같은 집이라도 거주 기간, 주택 수, 중과 여부에 따라 공제율이 크게 달라져서 내 상황에 넣어봐야 정확해요.

더 큰 그림이 궁금하면 집 팔 때 양도소득세 완전정복을, 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 조건을 함께 보세요.

본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전 세무 전문가 상담을 권장합니다. 근거: 소득세법 제95조(장기보유특별공제) · 2026년 9월 28일 기준.

자주 묻는 질문

본 글은 위 공신력 있는 자료를 근거로 2026년 9월 28일 기준 작성했어요. 세법은 자주 바뀌므로, 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. 세꼼은 최신 세법을 반영해 계산해 드려요.