장기보유특별공제 표1·표2 차이 (최대 80%)

집을 오래 갖고 있었다면, 양도차익의 상당 부분을 세금에서 빼주는 제도가 있어요. 바로 장기보유특별공제(장특공제)예요.

그런데 같은 '오래 보유'인데도, 어떤 사람은 최대 30%, 어떤 사람은 최대 80%까지 공제받아요. 이 차이가 표1과 표2의 차이입니다.

수천만 원이 갈리는 지점이라, 내가 어느 표에 해당하는지부터 정확히 알아야 해요. 어렵지 않게 정리해 드릴게요.

표1 vs 표2, 한눈에 비교

같은 10년 보유라도 표1은 20%, 표2는 최대 80%예요. 거주까지 채웠는지가 갈림길입니다.

1. 표1 — 일반 부동산은 최대 30%

상가, 토지, 그리고 다주택자가 파는 주택 등은 표1을 적용해요.

보유 3년째부터 연 2%씩 쌓이고, 15년 이상이면 최대 30%에서 멈춥니다. 거주 여부는 따지지 않아요.

즉, 오래 갖고 있어도 표1은 30%가 천장이에요. 1주택자용 표2와 비교하면 공제 폭이 크게 작습니다.

2. 표2 — 1세대 1주택은 최대 80%

1세대 1주택이면서 2년 이상 거주한 집은 표2를 적용해요. 여기가 진짜 절세 구간입니다.

• 보유 기간: 연 4% (최대 40%)
• 거주 기간: 연 4% (최대 40%)
• 합쳐서 10년 보유·10년 거주 = 최대 80%

핵심은 보유와 거주를 따로 계산해서 더한다는 점이에요. 오래 보유했어도 거주가 짧으면 그만큼만 인정돼요. 반대로 실거주를 오래 했다면 공제가 크게 커집니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 2년 미만 보유는 아예 공제 0% — 단기보유는 장특공제가 배제돼요. 3년 문턱을 넘겨야 표1이라도 시작됩니다.
2. 다주택 중과 대상은 장특공제 배제 — 조정지역 주택을 다주택 상태로 중과세율로 팔면 공제가 통째로 사라져요.
3. 거주 2년을 못 채우면 표2 자격 상실 — 1주택이어도 거주 요건이 안 되면 표2가 아니라 표1(최대 30%)로 떨어집니다.
4. 12억 초과 고가주택 — 초과분에만 과세되지만, 그 초과분에 대해서도 표2 공제가 적용돼 실제 세금은 낮아져요.

정리 — 거주가 공제율을 가른다

장특공제는 표1(일반, 최대 30%)과 표2(1세대 1주택 + 거주 2년, 최대 80%)로 나뉘어요. 표2는 보유 연 4% + 거주 연 4%를 더해서 10년에 80%까지 가고, 2년 미만 보유·중과 대상은 배제됩니다.

같은 집이라도 거주 기간, 주택 수, 중과 여부에 따라 공제율이 크게 달라져서 내 상황에 넣어봐야 정확해요.

더 큰 그림이 궁금하면 집 팔 때 양도소득세 완전정복을, 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 조건을 함께 보세요.

본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전 세무 전문가 상담을 권장합니다. 근거: 소득세법 제95조(장기보유특별공제) · 2026년 7월 기준.

자주 묻는 질문

본 글은 위 공신력 있는 자료를 근거로 2026년 7월 기준 작성했어요. 세법은 자주 바뀌므로, 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. 세꼼은 최신 세법을 반영해 계산해 드려요.