조정대상지역 현황 2026 — 국토교통부 지정 지역 전체 목록 (10월 기준)

내 집이 조정대상지역에 있느냐 아니냐. 이 한 가지가 양도세를 완전히 바꿔요.

조정지역이면 1세대 1주택 비과세에 거주 2년이 붙고, 다주택자는 중과 대상이 돼요. 반대로 아니면 이 부담들이 사라지고요.

문제는 조정지역이 수시로 바뀐다는 거예요. 최신 상황을 모르고 계약하면 세금 계산이 통째로 틀어집니다. 비전문가 눈높이로 정리해 드릴게요.

조정대상지역이란 — 한 문장 정의

조정대상지역은 집값·청약 경쟁이 과열됐다고 판단된 곳을 국토교통부가 지정해 세금과 거래에 추가 규제를 거는 구역이에요. 주택법 제63조의2에 근거해 국토교통부장관이 주거정책심의위원회를 거쳐 지정·해제합니다.

세금만 놓고 보면 조정대상지역의 효과는 두 줄로 끝나요. ① 1세대 1주택 비과세에 거주 2년이 붙는다 ② 다주택자가 팔면 중과세율이 붙고 장기보유특별공제가 빠진다. 그래서 같은 집, 같은 가격이라도 조정지역이냐 아니냐에 따라 실제 세금이 수천만 원 단위로 갈려요.

조정대상지역 현황 2026 — 국토교통부 지정 지역 전체 목록

2026년 10월 1일 기준 국토교통부가 지정한 조정대상지역은 아래가 전부예요. 2026년 7월 1일 추가 지정 이후 9월 말까지 새로 지정되거나 해제된 곳이 없어요. (이 글 갱신 시점까지 국토교통부의 추가 지정·해제 발표는 확인되지 않았어요. 국토부 원문 페이지는 자동 열람이 막혀 있어 발표 여부만 확인했습니다.)

정리하면 서울 25개 구 + 경기 15곳이고, 그 밖의 지역은 전부 비규제예요. 경기라도 양주·파주·김포·평택·남양주·고양·부천 등은 조정대상지역이 아니에요. 시 단위가 아니라 구 단위로 갈리는 곳(성남·수원·안양·용인·화성)이 있으니 내 집 주소의 구까지 확인해야 해요.

2026년 7월 지정 현황 — 동탄구·기흥구·구리가 추가됐어요

신규 지정 사유는 반도체 특수·GTX-A·서울 인접 등으로 집값 상승 압력이 커졌기 때문이에요(국토부). 이 3곳은 토지거래허가구역으로도 함께 묶였는데, 모든 부동산이 아니라 아파트 거래에 한정되고 기간은 2026.7.5 ~ 2027.12.31이에요.

투기과열지구 현황 2026 — 조정대상지역과 무엇이 다른가

"조정대상지역 투기과열지구 지정 현황"을 한 번에 찾는 분이 많은데, 지금은 두 목록이 사실상 겹쳐요. 2025년 10월 16일에 서울 전역과 경기 12곳이 두 규제를 동시에 받았고, 2026년 7월 1일 추가된 동탄구·기흥구·구리도 투기과열지구 겸 조정대상지역으로 동시 지정됐어요.

다만 두 규제의 역할은 달라요.

• 조정대상지역 → 주로 세금(비과세 거주요건·다주택 중과)에 영향
• 투기과열지구 → 주로 대출·청약·재건축 조합원 지위 양도에 영향

그래서 세금만 볼 때는 조정대상지역 여부가 기준이에요. 두 목록이 앞으로도 계속 같으리란 보장은 없으니, 세금 판단은 조정대상지역 목록으로 하세요.

비조정지역은 어디인가 — 부동산 규제지역 현황 2026

위 목록에 없으면 전부 비조정지역(비규제 지역)이에요. '부동산 규제지역'은 보통 조정대상지역·투기과열지구·투기지역을 묶어 부르는 말인데, 2026년 10월 1일 기준으로 규제가 걸린 곳은 서울 25개 자치구와 경기 15곳뿐이에요. 나머지는 전국이 비규제예요.

비조정지역이면 1세대 1주택 비과세에 거주 요건이 붙지 않아요. 보유 2년만 채우면 되고, 다주택 중과도 적용되지 않습니다. 다만 취득 당시 조정지역이었다면 지금 비조정이어도 거주 2년 요건은 그대로 남아요 — 아래 2번에서 자세히 볼게요.

2026년 10월 1일부터 달라진 것 — 조정지역 일시적 2주택 처분기한

조정대상지역 지정이 세금에 미치는 영향이 2026년 10월 1일부터 하나 더 늘었어요. 이사·상속 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 정해진 기한 안에 처분하면 1주택으로 보는 특례가 있는데, 조정대상지역에서는 이 처분기한이 단축됐어요. 2026년 9월 29일 제42회 국무회의에서 소득세법·종부세법 등 시행령 개정안이 의결돼 10월 1일 공포·시행되는 내용이에요.

여기서 중요한 건 하나예요 — 내 집이 조정대상지역인지가 이 특례에서도 갈림길이 된다는 점. 비조정지역이면 이 단축은 적용되지 않아요. 위 목록에서 내 주소의 구까지 확인한 다음 기한을 따지세요.

1. 조정지역이면 뭐가 달라지나

크게 두 가지예요.

• 비과세 거주요건 추가: 비조정지역은 보유 2년만 채우면 비과세인데, 조정지역이면 보유 2년 + 거주 2년을 둘 다 채워야 해요.
• 다주택 중과 적용: 조정지역 주택을 팔 때 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 붙고 장기보유특별공제도 배제돼요.

즉 조정지역 지정은 비과세는 어려워지고, 중과는 세지는 방향으로 작동해요.

2. '취득 당시' 기준이 왜 중요한가

가장 많이 헷갈리는 부분이에요. 1세대 1주택 비과세의 거주요건은 '취득 당시' 조정지역 여부로 판단해요(2017년 8월 3일 이후 취득분).

즉 지금은 조정지역이 해제됐어도, 살 당시 조정지역이었다면 거주 2년이 그대로 따라와요. 반대로 살 때는 비조정이었다면, 나중에 조정지역으로 지정돼도 그 집의 비과세 거주요건은 생기지 않아요.

새로 지정된 동탄구·기흥구·구리에서 2026년 7월 1일 이후 취득하는 집은, 앞으로 이 거주 2년 요건이 붙는다는 뜻이에요. 반면 다주택 중과는 대체로 양도 당시 조정지역 여부로 판단하니, 규칙마다 기준 시점이 다르다는 점에 주의하세요. 헷갈리면 국세청 안내로 한 번 더 확인해요.

3. 현황은 수시로 바뀝니다 — 계약 전 자가 확인

조정지역은 시장 상황에 따라 지정·해제가 반복돼요. 몇 달 전 정보로 계약하면 거주요건·중과 판단이 통째로 틀어질 수 있어요.

• 최신 목록은 국토교통부(molit.go.kr) 발표로 확인
• 내 세금에 어떻게 반영되는지는 세꼼이 최신 지정 현황을 반영해 자동 계산
• 일시적 2주택으로 갈아타는 중이라면 처분기한이 2026년 10월 1일부터 3년 → 2년으로 줄어드는 점도 함께 확인하세요 — 세목마다 기준일이 달라요.

특히 새로 지정·해제된 직후엔 적용 기준이 얽히니, 계약 전에 꼭 최신 기준으로 다시 확인하세요.

놓치기 쉬운 함정

• "지금 해제됐으니 거주 안 해도 되겠지" → 비과세 거주요건은 취득 당시 기준이라 그대로 남아요.
• "살 때 비조정이었는데 지금 지정됐으니 거주해야 하나" → 그 집의 비과세 거주요건은 새로 생기지 않아요(단, 다주택 중과는 양도 시점 기준이라 별개).
• 오래된 목록으로 계약 → 신규 지정된 동탄구·기흥구·구리처럼 최근 변동을 놓치기 쉬워요.
• 시 단위로만 확인 → 성남·수원·안양·용인·화성은 구마다 갈려요. 같은 시라도 옆 구는 비규제일 수 있어요.
• 규칙마다 다른 기준 시점 혼동 → 비과세 거주요건은 취득 당시, 다주택 중과는 양도 당시가 기본이에요.

정리 — 기준선 하나가 세금을 가릅니다

조정대상지역 = ① 서울 25개 구 + 경기 15곳(인천·지방 없음) ② 조정이면 비과세 거주 2년·다주택 중과 ③ 비과세 거주요건은 취득 당시 기준 ④ 현황은 수시 변동. 규칙마다 기준 시점이 달라서 내 집·내 시점에 넣어봐야 정확해요.

며칠·몇 달 차이로 수천만 원이 갈리니, 계약 전에 최신 기준으로 꼭 확인하세요.

본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 조정지역 현황은 국토부 발표에 따라 수시 변동되니 계약 전 최신 기준으로 직접 확인하세요. 근거: 소득세법 제89조·제104조·시행령 제154조, 국토부 규제지역 현황 · 2026년 10월 1일 기준.

자주 묻는 질문

본 글은 위 공신력 있는 자료를 근거로 2026년 10월 1일 기준 갱신했어요. 세법은 자주 바뀌므로, 실제 신고 전에는 국세청 안내로 한 번 더 확인하세요. 세꼼은 최신 세법을 반영해 계산해 드려요.