일시적 2주택 비과세, 처분기한 3년 (1-2-3 법칙) (2026)

이사하려고 새 집을 먼저 샀는데, 옛날 집이 아직 안 팔렸어요. 잠깐 2주택이 됐죠. 이때 세금 폭탄을 맞을까요?

다행히 아니에요. 일시적 2주택으로 인정되면, 옛집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 그대로 받을 수 있어요.

단, 조건이 있어요. 딱 세 가지 숫자, 1-2-3 법칙만 기억하면 됩니다.

1-2-3 법칙, 이게 전부예요

세 조건을 모두 만족하면, 옛집 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받아요.

특히 중요한 건 3년이에요. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 지역 구분 없이 처분기한이 3년으로 통일됐어요. 조정지역이든 아니든 3년입니다.

'3년'을 놓치면 비과세가 통째로 날아가요

가장 무서운 함정이 바로 이 3년 기한이에요. 새 집 산 날부터 3년 안에 옛집을 못 팔면, 일시적 2주택이 아니라 그냥 2주택이 됩니다.

그러면 옛집 양도 시 비과세가 사라지고, 경우에 따라 다주택 중과까지 얽힐 수 있어요. 며칠 차이로 수천만 원이 갈리는 순간이에요.

시장 상황이 안 좋아 안 팔릴 수도 있으니, 처분기한을 미리 계산해 여유 있게 매도 계획을 세우는 게 핵심이에요.

증여로 받은 새집·상속 2주택은?

케이스가 조금 다른 두 가지를 짚어볼게요.

• 신규주택을 증여로 취득한 경우 → 일시적 2주택 규정이 그대로 적용돼요. 사서 취득하든 증여로 취득하든 1-2-3 법칙을 따집니다.
• 상속으로 2주택이 된 경우 → 처분기한이 없어요. 기존에 보유하던 주택을 먼저 팔면, 언제 팔든 1주택으로 봐서 비과세 판단을 받을 수 있어요.

상속과 일시적 2주택은 규칙이 다르니 헷갈리지 마세요. 본인 상황이 애매하면 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다.

정리 — 핵심은 '3년 안에 옛집'

일시적 2주택 비과세 = 1-2-3 법칙 ① 옛집 취득 1년 후 새집 취득 ② 옛집 2년 이상 보유 ③ 새집 취득일부터 3년 내 옛집 양도. 증여 취득도 적용, 상속 2주택은 처분기한 없음.

핵심은 3년 기한을 놓치지 않는 것. 며칠 차이로 비과세가 통째로 날아가니, 내 D-Day를 미리 확인하세요.

관련해서 집 팔 때 양도소득세 완전정복 가이드와 1세대 1주택 비과세 조건 편도 함께 보면 좋아요.

본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전 세무 전문가 상담을 권장합니다. 근거: 소득세법 시행령 제155조 · 2026년 7월 기준.

자주 묻는 질문

본 글은 위 공신력 있는 자료를 근거로 2026년 7월 기준 작성했어요. 세법은 자주 바뀌므로, 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. 세꼼은 최신 세법을 반영해 계산해 드려요.