양도소득세 세율 한눈에 (2026)

"집 팔면 세율 몇 %예요?"라는 질문, 사실 답이 하나가 아니에요. 얼마나 오래 가졌는지, 몇 채인지, 조정지역인지에 따라 6%부터 최대 75%까지 갈립니다.

게다가 세율은 판 가격에 곱하는 게 아니라, 각종 공제를 뺀 '과세표준'에 곱하는 구조예요. 그래서 세율표만 봐서는 내 세금을 절대 맞힐 수 없어요.

핵심 세율을 표로 한눈에 정리하고, 왜 계산기가 필요한지까지 짚어드릴게요.

기본세율 — 과세표준 6~45% 8구간

2년 이상 보유한 일반적인 부동산은 아래 누진세율을 적용해요. 과세표준이 커질수록 높은 구간이 적용되고, 계산은 '세율 곱한 뒤 누진공제 빼기'로 합니다.

여기서 '과세표준'은 판 가격이 아니라 양도차익에서 필요경비·장기보유특별공제·기본공제(250만 원)를 뺀 금액이에요.

단기보유 — 짧게 갖고 팔면 세율이 껑충

집을 산 지 얼마 안 돼 팔면 기본세율 대신 높은 단일세율이 붙어요.

• 주택·조합원입주권: 1년 미만 보유 70%, 1~2년 미만 60%
• 분양권: 1년 미만 70%, 1년 이상 60%

즉 1년 안에 판 주택이라면 이익의 70%가 세금이에요. 단기 매매는 세율만으로도 대부분이 세금으로 나갈 수 있으니 특히 주의하세요.

다주택 중과 — 조정지역이면 +20·30%p

조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 세율이 추가돼요.

• 2주택자: 기본세율 +20%p
• 3주택 이상: 기본세율 +30%p

여기에 중과 대상은 장기보유특별공제가 배제돼 세 부담이 더 커집니다. 다주택 중과는 2026년 5월부터 조정대상지역 주택 양도에 적용되고 있어요.

그리고 위 모든 세금에는 지방소득세 10%(양도세액의 10%)가 별도로 붙어요. 세율 45%라면 실질적으로 49.5%가 되는 셈이죠.

놓치기 쉬운 함정 — "세율만 곱하면 된다"

가장 흔한 착각이 "판 가격 × 세율 = 내 세금"이에요. 실제는 전혀 달라요.

1. 세율은 과세표준에 곱해요(판 가격이 아님).
2. 그 전에 필요경비·장기보유특별공제·기본공제 250만 원을 먼저 빼요.
3. 세액에서 누진공제를 또 빼요.
4. 마지막에 지방소득세 10%를 더해요.

이 네 단계를 손으로 하다 한 곳만 틀려도 세금이 수백만 원씩 어긋나요. 그래서 세율표는 '방향'만 알려줄 뿐, 실제 세액은 계산기로 확인하는 게 정답이에요.

정리 — 세율은 '시작점', 세액은 계산

양도세 세율 = ① 기본 6~45% 8구간 ② 단기보유 70·60% ③ 다주택 중과 +20·30%p ④ 지방소득세 10% 별도. 하지만 세율은 과세표준에 곱하는 것이라, 공제를 먼저 반영해야 진짜 세금이 나와요.

세율표만 보고 계약하면 위험합니다. 내 숫자를 넣어봐야 정확해요.

관련해서 집 팔 때 양도소득세 완전정복 가이드와 1세대 1주택 비과세 조건 편도 함께 보면 좋아요.

본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전 세무 전문가 상담을 권장합니다. 근거: 소득세법 제104조·시행령 · 2026년 7월 기준.

자주 묻는 질문

본 글은 위 공신력 있는 자료를 근거로 2026년 7월 기준 작성했어요. 세법은 자주 바뀌므로, 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. 세꼼은 최신 세법을 반영해 계산해 드려요.