장특공제가 '장기거주 소득공제'로 — 10년 보유해도 안 살면 공제 0원 (2026 세제개편안)

1. 8월 3일, 무엇이 발표됐나

2026년 8월 3일 재정경제부가 세제발전심의위원회를 거쳐 2026년 세제개편안을 발표했어요. 부동산 세제는 크게 두 축입니다. 종합부동산세는 '몇 채'가 아니라 '총 주택가액' 기준으로 바뀌고, 양도소득세는 보유가 아니라 거주 중심으로 재설계됩니다.

이 글에서는 양도세 쪽, 그중에서도 장기보유특별공제 개편만 끝까지 파고들게요. 집을 팔 때 세금을 실제로 가르는 건 이 공제이기 때문입니다. 공제율이 80%에서 16%로 떨어지면 세금은 두 배 가까이 뜁니다. 뒤에서 숫자로 보여드릴게요.

발표와 시행이 어떻게 다른지, 내 거래에 어느 법이 닿는지는 세법이 바뀌면 내 양도세는 언제부터? 적용 시점 3단계와 '양도일' 판정법에서 정리했어요.

2. 핵심 — 이름부터 바뀐다

개편안은 장기보유특별공제를 둘로 쪼개고 이름을 바꿉니다.

• 주택 → '장기거주 소득공제'
• 주택 외 부동산 → '장기보유 소득공제'

이름이 바뀐 건 단순한 표기 변경이 아니에요. 주택에 대해서는 '오래 가지고 있었다'는 사실 자체가 더 이상 공제 사유가 아니다라는 선언에 가깝습니다. 현행 제도에서 1세대 1주택은 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%를 공제받았는데, 개편 후에는 거주기간 하나로만 최대 80%를 채워야 해요.

현행 표1·표2 구조가 헷갈린다면 장기보유특별공제 표1·표2 차이 (최대 80%)를 먼저 보고 오세요. 이 글은 그 제도가 어떻게 바뀌는지를 다룹니다.

3. 연도별 전환표 (현행 · 2028 · 2029~)

1세대 1주택 기준으로 정리하면 이렇습니다.

다주택자는 조금 다릅니다. 2028년에는 거주공제율과 보유공제율 중 높은 쪽을 적용하고, 2029년 이후에는 거주공제율만 적용해요.

4. 실전 계산 — 30억 아파트, 2년 산 사람 vs 15년 산 사람

말로만 하면 감이 안 오니 같은 집, 같은 보유기간으로 두 사람을 비교해 볼게요.

• 10억 원에 취득해 30억 원에 양도, 15년 보유한 1세대 1주택
• 양도차익 20억 원 → 12억 초과분만 과세되므로 과세 대상 양도차익 12억 원
• A씨는 2년만 거주(비과세 요건 최소 충족), B씨는 15년 내내 거주

④-1. A씨 — 15년 보유, 2년 거주

공제율이 48%에서 16%로 떨어지면서 과세표준이 6.2억에서 10억으로 뛰었고, 세율 구간도 42%에서 45%로 올라갔어요. 보유기간 15년은 세금 계산에서 아무 역할도 하지 않게 됩니다.

④-2. B씨 — 15년 보유, 15년 거주

같은 집, 같은 15년 보유인데 결과가 정반대죠. 실거주한 사람은 오히려 세금이 줄고, 보유만 한 사람은 1.8억 가까이 늘어납니다. 이게 이번 개편의 방향을 가장 정확하게 보여주는 숫자예요.

5. 새로 생긴 두 가지 — 공제 한도와 기본공제 2,500만

⑤-1. 공제액 한도 신설 (2028년 20억 → 2029년 10억)

현행 장기보유특별공제에는 공제율만 있고 금액 상한이 없었어요. 차익이 100억이면 80%인 80억을 그대로 공제받는 구조였죠. 개편안은 여기에 인별·양도물건별 공제한도를 신설합니다. 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원이에요.

앞선 예시(과세 대상 차익 12억, 공제액 9.6억)는 한도 10억에 걸리지 않았지만, 과세 대상 차익이 12.5억을 넘으면 80% 공제율을 다 채워도 10억에서 잘립니다. 초고가주택일수록 이 한도가 먼저 작동해요.

⑤-2. 기본공제 250만 → 2,500만 원 (조건부)

반대 방향의 혜택도 있습니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하의 1세대 1주택은 양도소득 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 확대돼요. 오래 실거주한 1주택자를 두텁게 보호하겠다는 취지입니다.

12억 초과 고가주택의 과세 대상 차익 계산 구조는 12억 넘는 집 팔면 양도세 얼마? 고가주택 1주택 계산법에서 확인하세요.

6. 거주를 못 채웠다면 — 예외 인정

거주 중심으로 바뀌면 "사정이 있어 못 살았던 사람은?"이라는 질문이 남죠. 개편안은 두 가지 완충 장치를 뒀습니다.

다만 단순 투자 목적의 미거주는 구제 대상이 아닙니다. 전세를 주고 다른 곳에 살았다면 그 기간은 거주기간에 들어가지 않아요.

현행 상생임대인 제도는 상생임대인 양도세 비과세, 2년 거주 안 해도 됩니다에 정리돼 있어요. 개편 확정 시 내용이 달라질 수 있습니다.

7. 다주택자는? 중과 2년 한시 완화

다주택자에게는 완화 → 복귀의 시간표가 제시됐어요. 조정대상지역 주택 양도 시 중과세율을 2년간 한시적으로 낮춥니다.

2026년 양도분도 2027년 이후 예정·확정신고 시 완화된 세율을 적용받을 수 있는 구조예요. 정리할 계획이 있다면 완화 구간(2027~2028년)이 창구가 되는 셈입니다.

현행 중과 구조는 다주택자 양도세 중과, 2026년 이렇게 바뀝니다에서 확인하세요.

8. 지금부터 시행까지, 무엇을 할까

1. 내 거주기간부터 세어 보세요. 보유기간이 아니라 실제 전입·거주한 기간이 앞으로의 공제율을 정합니다. 주민등록 등본상 전입 이력을 확인하는 게 첫걸음이에요.
2. 2027년까지는 현행 규정이 유효합니다. 보유기간 공제 40%가 살아 있는 마지막 구간이에요. 거주가 짧고 보유가 긴 집이라면 이 차이가 수억 원이 될 수 있습니다.
3. 양도일은 계약일이 아니라 잔금일입니다. 시행일 경계에 걸린 거래라면 잔금 날짜 며칠 차이로 적용 법이 갈립니다.
4. 국회 통과 여부를 지켜보세요. 정부안은 심사 과정에서 수정되는 일이 잦습니다. 확정 전에 급하게 처분 결정을 내릴 필요는 없어요.

9. 자주 묻는 질문

이 글은 2026년 8월 4일 기준으로, 8월 3일 발표된 정부의 세제개편안과 현행 세법을 바탕으로 작성됐어요. 개편안은 아직 법률로 확정되지 않았으며 국회 심사 과정에서 내용과 시행일이 달라질 수 있습니다. 본문의 세액은 이해를 돕기 위한 개산이며 공시가격·필요경비·감면 적용에 따라 실제와 다를 수 있으니, 개별 사안은 세무 전문가와 상담하세요.