2026 세제개편안 확정 총정리 — 양도세·종부세 무엇이 언제부터 바뀌나 (시행 시기표)

1. 8월 3일, 무엇이 발표됐나

2026년 8월 3일 재정경제부가 세제발전심의위원회를 거쳐 2026년 세제개편안을 확정 발표했습니다. 종부세·양도세를 함께 손대는 4년 만의 부동산 세제 대개편이에요. 발표 직후 언론이 항목별로 기사를 쏟아냈지만, 집을 가진 사람 입장에서 정말 필요한 건 하나죠. "그래서 내 세금은, 언제부터, 어떻게 바뀌는데?"

이 글은 그 질문에 답하는 허브입니다. 전체 그림과 시행 시기표를 먼저 깔고, 항목별 상세 계산은 각 시나리오 글로 연결할게요.

2. 한눈에 보는 시행 시기표 (2027 · 2028 · 2029)

이번 개편안의 특징은 한 번에 바뀌지 않고 3년에 걸쳐 단계적으로 바뀐다는 겁니다. 연도별로 정리하면 이렇습니다.

표에서 보이듯 2027~2028년은 다주택자에게 '완화 창구'가 열리는 구간이고, 2028~2029년은 1주택자의 공제 구조가 갈아엎어지는 구간이에요. 내가 어느 줄에 해당하는지에 따라 지금 할 일이 완전히 달라집니다.

3. 양도세 ① 장특공제 → '장기거주 소득공제'

양도세에서 가장 큰 변화입니다. 장기보유특별공제가 주택은 '장기거주 소득공제', 주택 외 부동산은 '장기보유 소득공제'로 이원화되고, 주택은 보유기간 공제가 2028년 연 2%로 줄었다가 2029년 폐지됩니다. 거주기간 공제가 연 8%·최대 80%로 단일화돼요. 다주택자는 2028년엔 거주·보유 중 높은 공제율, 2029년부터는 거주공제율만 적용됩니다.

10년을 보유했어도 살지 않았다면 공제가 0이 되는 구조라, 보유만 길고 거주가 짧은 1주택자일수록 충격이 큽니다. 30억 아파트 15년 보유 기준으로 거주 2년이면 세금이 약 1억 8천만 원 늘고, 15년 거주면 오히려 940만 원 줄어드는 계산이 나와요.

숫자로 뜯어본 상세 계산은 장특공제가 '장기거주 소득공제'로 — 10년 보유해도 안 살면 공제 0원에서 확인하세요. 현행 표1·표2 구조는 장기보유특별공제 표1·표2 차이에 있습니다.

4. 양도세 ② 기본공제 2,500만과 공제 한도

방향이 반대인 두 가지가 함께 신설됩니다.

• 기본공제 250만 → 2,500만 원 (혜택): 10년 이상 거주 + 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택이 대상이에요. 오래 실거주한 1주택자는 공제가 10배로 커집니다.
• 공제액 한도 신설 (부담): 현행 장특공제는 금액 상한이 없었는데, 개편안은 인별·양도물건별로 2028년 20억 → 2029년 10억 원 한도를 둡니다. 과세 대상 차익이 큰 초고가주택은 80% 공제율을 채워도 한도에서 잘려요.

12억 초과 고가주택의 과세 대상 차익이 어떻게 계산되는지는 12억 넘는 집 팔면 양도세 얼마? 고가주택 1주택 계산법을 보세요.

5. 양도세 ③ 다주택 중과 2년 한시 완화

다주택자에게는 완화 후 복귀 시간표가 제시됐습니다. 조정대상지역 주택 양도 시 중과세율이 이렇게 움직여요.

특이한 건 소급 구조예요. 2026년 양도분도 2027년 이후 예정·확정신고 시 완화 세율을 적용받을 수 있게 설계됐습니다. 정리할 계획이 있는 다주택자라면 2027~2028년이 창구가 되는 셈이에요.

연도별 절감액과 소급 환급 절차를 숫자로 계산한 글은 다주택 중과 한시 완화 — 지금 팔면 세금이 얼마나 줄까?입니다. 현행 중과 구조와 주택 수 판정은 다주택자 양도세 중과, 2026년 이렇게 바뀝니다에서 확인하세요.

6. 양도세 ④ 고령자 이주 감면 · 상생임대 조정

• 고령자 지방 이주 감면 (신설): 65세 이상 1세대 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 양도세를 한시 감면하는 과세특례가 새로 생깁니다. 감면율·한도 등 세부 수치는 발표안 요약에 아직 명시되지 않았어요.
• 거주기간 예외 인정: 취학·근무·질병 치료·부모 봉양 등 부득이한 사유는 최대 3년까지 거주로 인정, 재개발·재건축 이주는 공사기간의 절반 정도를 거주기간에 산입합니다.
• 상생임대주택 조정: 비거주 주택에 거주요건을 면제해 주던 상생임대주택 혜택이 조정될 예정입니다. 이 특례로 거주 없이 비과세를 계획했다면 재점검이 필요해요.

현행 상생임대인 제도는 상생임대인 양도세 비과세, 2년 거주 안 해도 됩니다에 정리돼 있습니다. 개편 확정 시 내용이 달라질 수 있어요.

7. 종부세 — '몇 채'에서 '얼마짜리'로

종부세는 과세의 축 자체가 바뀝니다. 지금은 주택 '수'에 따라 세율 체계가 갈리는데, 2028년부터 보유 주택의 총 가액 기준으로 단계적 일원화돼요. 지방 저가 3채보다 서울 고가 1채가 더 무거워질 수 있는 구조입니다.

여기서도 신호는 같습니다. 실제로 사는 집(거주 1주택)은 공제를 14억으로 올려 지킵니다. 살지 않는 집을 9억으로 낮추려던 안은 2026년 9월 1일 확정안에서 철회돼 현행 12억이 유지됩니다. 양도세의 거주 중심 전환과 정확히 같은 방향이에요. 대략 시가 30억부터 부담이 늘어나는 구간이라는 게 발표 당시 분석입니다.

8. 내 거래엔 언제 법이 닿나 — 적용례

시행 시기표보다 중요한 게 내 거래에 어느 시점 법이 적용되는가입니다. 원칙은 세 가지예요.

1. 양도세는 잔금일(양도일) 기준. 계약일이 아닙니다. 등기접수일이 잔금보다 빠르면 등기접수일이에요. 2028년 12월 계약·2029년 1월 잔금이면 2029년 규정(보유공제 폐지)이 적용됩니다.
2. 종부세는 매년 6월 1일 보유 기준. 과세 기준일에 누가 갖고 있느냐로 그 해 종부세가 정해집니다.
3. 중과 완화는 신고 시점 특례가 붙습니다. 2026년 양도분도 2027년 이후 예정·확정신고 시 완화 세율 적용이 가능한 구조로 발표됐어요.

발표 → 국회 → 공포 → 시행의 단계와 '양도일 판정'의 함정은 세법이 바뀌면 내 양도세는 언제부터? 적용 시점 3단계와 '양도일' 판정법에서 자세히 다뤘습니다.

9. 국회 일정과 변수

이제 공은 국회로 넘어갑니다. 통상 경로는 9월 정기국회 제출 → 기재위 심사 → 12월 본회의 → 공포이고, 시행일은 각 조항의 부칙이 정해요. 특히 공제 한도(20억→10억)와 보유공제 폐지 시점(2029년)은 반발이 예상되는 조항이라 심사 과정에서 수정될 가능성을 계속 지켜봐야 합니다.

발표 직전 단계에서 예상됐던 방향과 실제 발표 내용이 어떻게 달랐는지 비교해 보면 심사 변수를 가늠하는 데 도움이 됩니다. 발표 전 '3대 축' 전망 글과 이 글을 나란히 보세요.

10. 자주 묻는 질문

이 글은 2026년 8월 5일 기준으로, 8월 3일 발표된 정부의 세제개편안과 현행 세법을 바탕으로 작성됐어요. 개편안은 아직 법률로 확정되지 않았으며 국회 심사 과정에서 내용과 시행일이 달라질 수 있습니다. 세부 수치는 삼일PwC 조문 요약과 언론 보도를 교차 확인했으나 기획재정 당국의 보도자료 원문과 표현이 다를 수 있어요. 개별 사안은 세무 전문가와 상담하세요.