상생임대인 양도세 비과세, 2년 거주 안 해도 됩니다 (2026)
직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올려 새로 전·월세를 놓은 집주인(상생임대인)은, 실제로 2년을 안 살았어도 거주요건을 채운 것으로 봐 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제(최대 80%)를 받을 수 있어요. 단, 양도할 때 1세대 1주택이어야 하고, 상생 계약은 2026년 12월 31일까지 맺어야 합니다. (근거: 소득세법 시행령 제155조의3)
집을 사두고 전세를 놨더니, 정작 내가 안 살아서 비과세가 안 된다는 말을 들어본 적 있으신가요? 조정대상지역에서 산 집은 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유 2년에 더해 거주 2년이 필요해요.
그런데 이 거주 2년을 통째로 면제해주는 제도가 있어요. 바로 상생임대인 제도입니다. 임차인의 부담을 줄여준 착한 집주인에게 세금 혜택을 주는 거예요. 조건이 까다로워 보이지만, 챙길 건 명확합니다.
상생임대인이 뭐길래 거주요건이 면제될까
상생임대인은 쉽게 말해 "직전 계약보다 임대료를 5% 넘게 올리지 않은 집주인"이에요. 전셋값·월세를 확 올리지 않아 임차인의 주거를 안정시킨 대가로, 정부가 양도세 혜택을 줍니다.
핵심 혜택은 딱 하나예요. 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제(표2)에 필요한 '거주 2년'을 채운 것으로 인정해주는 것. 실제로 한 번도 그 집에 안 살았어도 됩니다. 전세를 준 채로도 비과세를 받을 수 있다는 뜻이에요.
상생임대인 4가지 요건
| # | 요건 | 쉽게 말하면 |
|---|---|---|
| 1 | 직전 임대차계약 1년 6개월 이상 | 내가 직접 맺어 1년 6개월 넘게 세를 줬던 계약이 있어야 |
| 2 | 5% 이내 인상 | 다음 계약은 보증금·월세를 5% 넘게 올리지 않기 |
| 3 | 상생 임대차계약 2년 이상 | 그 계약으로 실제 2년 넘게 세를 줘야 |
| 4 | 계약 시기 2021.12.20~2026.12.31 | 상생 계약을 이 기간 안에 맺고 임대 시작 |
여기서 '직전 임대차계약'은 상생 계약 바로 앞에, 같은 집을 대상으로 내가 직접 맺은 계약이에요. 이 직전 계약으로 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하고, 상생 계약으로 임대한 기간은 2년 이상이어야 해요.
중요한 건, 임대 개시 시점의 주택 수나 집값(기준시가) 요건은 없다는 점이에요. 임대를 시작할 때 다주택자였어도 상생임대인이 될 수 있어요. 대신 실제로 비과세를 받는 건 '양도할 때 1세대 1주택'일 때입니다.
얼마나 이득일까 — 거주요건 면제의 힘
거주 2년을 못 채우면 어떤 일이 벌어지는지 볼게요. 조정지역에서 산 집을 거주 없이 팔면 비과세가 아예 안 돼서, 양도차익 전체에 세금이 붙어요. 반면 상생임대인 요건을 갖추면:
- 비과세: 양도가액 12억 원까지 세금 0원 (12억 초과분만 과세)
- 장기보유특별공제 표2 적용: 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 차익에서 공제
수억 원의 양도차익이 난 집이라면, 거주요건 하나로 세금이 수천만 원에서 0원까지 갈릴 수 있어요. 그만큼 강력한 카드입니다. 12억을 넘는 고가주택이라도 초과분에만 세금이 붙고, 장특공제로 실제 세액은 크게 줄어요.
비과세를 날리는 함정 4가지
- 양도할 때 다주택이면 소용없음 — 거주요건 면제는 어디까지나 '1세대 1주택 비과세'를 위한 것. 파는 시점에 집이 둘 이상이면 이 혜택만으로는 비과세가 안 돼요.
- 승계받은 계약은 직전 계약으로 불인정 — 세입자를 낀 집을 사서 그 전세를 그대로 이어받았다면, 그 계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않아요. 내가 직접 맺은 계약이어야 합니다.
- 임대 기간 미달 — 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년은 '계약서 기간'이 아니라 실제 임대한 기간 기준이에요. 중간에 공실이 길면 못 채울 수 있어요.
- 5% 초과 인상 — 보증금·월세를 5%를 넘겨 올리면 그 순간 상생 계약이 아니게 돼요. 보증금과 월세가 섞인 경우는 환산해서 판단합니다.
"임대 시작할 때는 2주택이어도 된다"는 말만 믿고 안심하면 안 돼요. 실제 혜택은 파는 시점에 1주택일 때만 나옵니다. 언제, 어떤 순서로 파느냐가 비과세를 가릅니다.
2026년, 왜 지금이 마지막인가
상생임대인 제도는 2026년 12월 31일까지 계약 분에만 적용돼요. 상생 계약은 실제로 2년 이상 임대해야 인정되므로, 혜택을 노린다면 계약 체결 시점을 지금부터 챙겨야 합니다.
때마침 정부는 2026년 7월 말 부동산 세제 개편안을 예고하며 '실거주 중심' 방향을 검토 중이에요. 거주요건이 더 중요해질수록, 그 요건을 합법적으로 면제받는 상생임대인 카드의 값어치도 커집니다. (개편안은 아직 확정 전이라, 확정 내용은 발표 후 다시 확인이 필요해요.)
자주 묻는 질문
전세 준 집이라 한 번도 안 살았는데 비과세 받을 수 있나요?
네, 상생임대인 요건(직전 임대 1년 6개월 이상 + 5% 이내 인상으로 2년 이상 임대)을 갖추면 거주 2년을 한 것으로 봐 비과세가 가능해요. 단, 양도 시점에 1세대 1주택이어야 합니다.
상생임대인 혜택은 언제까지 계약해야 받나요?
상생 임대차계약을 2021년 12월 20일 ~ 2026년 12월 31일 사이에 맺고 임대를 시작해야 해요. 2026년 말이 마지막 기한입니다.
세입자를 승계받은 전세계약도 직전 계약으로 인정되나요?
아니요. 임대인 지위를 승계받은 계약은 직전 임대차계약에서 제외돼요. 본인이 직접 체결·임대한 계약이어야 합니다.
다주택자도 상생임대인 혜택을 받을 수 있나요?
임대 개시 시점엔 다주택이어도 상관없지만, 실제 비과세는 양도하는 시점에 1세대 1주택일 때만 받아요. 파는 순서가 중요합니다.
정리
상생임대인 = ①직전 임대 1년 6개월 ②5% 이내 인상 ③상생 임대 2년 ④2026.12.31까지 계약. 이걸 갖추면 거주 2년 없이도 비과세가 열려요. 다만 양도 시점 1주택이라는 대전제와 파는 순서가 결과를 좌우합니다. 내 집이 해당되는지, 세금이 얼마나 줄지는 상황에 넣어봐야 정확해요. 전체 그림은 양도소득세 완전정복 편에서 볼 수 있어요.
본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 상생임대주택 특례는 개별 사실관계(계약 시기·임대 기간·주택 수)에 따라 적용 여부가 달라지므로, 실제 신고 전 세무 전문가 상담을 권장합니다. · 2026년 7월 기준