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12억 넘는 집 팔면 양도세 얼마? 고가주택 1주택 계산법 (2026)

Q: 1세대 1주택인데 12억이 넘으면 양도세를 내나요?

네. 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원까지만 적용됩니다. 12억을 넘는 부분에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세되며, 12억 이하라면 요건을 갖춘 1주택은 전액 비과세입니다.

Q: 12억 초과분 양도차익은 어떻게 계산하나요?

전체 양도차익에 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 비율을 곱합니다. 예를 들어 20억에 팔아 양도차익이 10억이면, 과세대상 양도차익은 10억 × (20억−12억)/20억 = 4억원입니다.

Q: 고가주택도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 1세대 1주택이 3년 이상 보유하고 그중 2년 이상 거주했다면 표2가 적용돼 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합쳐 최대 80%까지 공제됩니다. 과세대상 양도차익에서 이 비율만큼을 빼줍니다.

Q: 20억에 판 15년 실거주 1주택, 세금이 대략 얼마인가요?

취득가 10억·양도가 20억(차익 10억), 15년 보유·거주로 장특공제 80%를 가정하면 과세대상 차익 4억에서 공제 3.2억을 빼 양도소득금액 8천만원, 기본공제 250만원을 제한 과세표준 7,750만원에 기본세율을 적용해 지방소득세 포함 약 1,410만원 수준입니다. 실제는 필요경비·보유거주기간에 따라 달라집니다.

세꼼이 · 2026년 7월 23일 · 읽는 시간 5분

한 줄 요약 · 2026년 7월 기준

1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억까지예요. 12억을 넘으면 넘는 비율만큼의 양도차익에만 세금이 붙어요. 여기에 장기보유특별공제 최대 80%(표2)가 적용되면, 20억에 판 오래 산 1주택도 세금이 생각보다 훨씬 적게 나올 수 있어요.

"우리 집이 이제 15억쯤 하는데, 팔면 세금 폭탄 아닌가요?" — 서울에 집 한 채 오래 갖고 계신 분들이 가장 걱정하는 부분이에요.

결론부터 말하면, 1주택이면 12억까지는 세금이 0원이고, 넘는 부분도 넘는 비율만큼만 과세돼요. 게다가 오래 보유하고 거주했다면 공제가 커서, 막상 계산하면 세금이 몇 백~천만 원대로 떨어지는 경우가 많아요. 하나씩 볼게요.

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12억까지는 비과세, 넘는 만큼만 과세

1세대 1주택이 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주까지) 요건을 채우면 양도세가 비과세돼요. 그런데 이 비과세에는 상한선이 있어요. 바로 양도가액 12억원입니다.

집을 12억 넘게 팔았다고 비과세가 통째로 날아가는 건 아니에요. 12억까지는 그대로 비과세, 12억을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세 대상이 됩니다. 이런 집을 세법에서는 고가주택이라고 불러요.

먼저 확인: 이 글은 파는 집이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우를 다뤄요. 비과세 요건 자체가 안 되면 12억 이하라도 전액 과세되니, 1세대 1주택 비과세 조건부터 확인하세요.

과세대상 양도차익 계산 공식

핵심은 딱 하나의 공식이에요. 전체 양도차익 중에서 12억을 넘는 비율만큼만 세금 대상으로 떼어냅니다.

단계	계산
양도차익	양도가액 − 취득가액 − 필요경비
과세대상 비율	(양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
과세대상 양도차익	양도차익 × 과세대상 비율

예를 들어 20억에 판 집의 양도차익이 10억이라면, 과세대상 비율은 (20억−12억)÷20억 = 40%예요. 그래서 세금 대상이 되는 양도차익은 10억이 아니라 10억 × 40% = 4억이 됩니다. 나머지 6억은 비과세로 빠지는 거예요.

양도차익에서 뺄 수 있는 필요경비가 궁금하면 → 양도세 필요경비, 어디까지?

장기보유특별공제 최대 80%로 확 줄이기

과세대상 양도차익이 정해졌다면, 이제 여기서 장기보유특별공제(장특공제)를 빼요. 고가주택 세금을 극적으로 줄이는 게 바로 이 단계입니다.

1세대 1주택이 3년 이상 보유하고 그중 2년 이상 거주했다면 표2가 적용돼요. 표2는 보유와 거주를 따로 계산해서 합칩니다.

구분	공제율	최대
보유기간	연 4% (3년부터)	10년 → 40%
거주기간	연 4% (2년부터)	10년 → 40%
합계	보유 + 거주	최대 80%

즉 10년 이상 보유하고 10년 이상 실제 거주한 집이라면, 과세대상 양도차익의 80%가 공제돼요. 남는 20%에만 세금이 붙는 거죠. '오래 살던 내 집'에 세법이 주는 가장 큰 혜택이에요.

거주요건 주의: 표2(최대 80%)를 받으려면 2년 이상 거주가 필수예요. 보유만 오래 하고 거주하지 않았다면 표1(최대 30%)만 적용됩니다. 최근 세제 논의도 '보유'보다 '실거주'에 혜택을 몰아주는 방향이라, 거주 이력이 점점 더 중요해지고 있어요.

표1·표2 차이를 더 자세히 → 장기보유특별공제 표1·표2 (최대 80%)

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숫자로 보는 실제 계산 (20억 사례)

말로만 하면 감이 안 오니, 숫자로 끝까지 따라가 볼게요. 취득가 10억 → 20억에 판 1주택, 15년 보유·15년 거주(장특공제 80%)를 가정한 예시예요.

항목	금액
양도차익	20억 − 10억 = 10억
과세대상 비율	(20억−12억)÷20억 = 40%
과세대상 양도차익	10억 × 40% = 4억
장특공제 (80%)	4억 × 80% = 3.2억
양도소득금액	4억 − 3.2억 = 8,000만원
기본공제	− 250만원
과세표준	7,750만원
산출세액 (24%, 누진공제 576만)	약 1,284만원
지방소득세 (10%)	약 128만원
총 세금	약 1,412만원

20억에 팔아 차익만 10억인데, 실제 세금은 약 1,412만원. 차익 대비 1.4% 남짓이에요. 12억 비과세와 장특공제 80%가 함께 작동한 결과입니다. 만약 거주하지 않아 표1(30%)만 받았다면 세금은 몇 배로 뛰어요.

이 숫자는 예시예요. 실제 세금은 취득가액·필요경비·정확한 보유/거주기간·양도 시점에 따라 달라집니다. 특히 취득가액이 불확실하거나 상속·증여로 받은 집이라면 계산이 완전히 달라지니, 팔기 전에 내 숫자로 꼭 확인하세요.

직접 계산 순서가 궁금하면 → 양도소득세 계산기 & 직접 계산 5단계

세율 구간표 전체 → 양도소득세 세율 한눈에

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관련해서 집 팔 때 양도소득세 완전정복 가이드와 1세대 1주택 비과세 조건 편도 함께 보면 좋아요.

본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전 세무 전문가 상담을 권장합니다. 근거: 소득세법 제89조·제95조, 시행령 제160조(고가주택) · 2026년 7월 기준.

자주 묻는 질문

1세대 1주택인데 12억이 넘으면 양도세를 내나요?

네. 비과세는 양도가액 12억까지만 적용돼요. 12억을 넘는 부분에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세되고, 12억 이하면 요건을 갖춘 1주택은 전액 비과세입니다. (2026.7 기준)

12억 초과분 양도차익은 어떻게 계산하나요?

전체 양도차익에 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 비율을 곱해요. 예를 들어 20억에 팔아 양도차익이 10억이면, 과세대상 양도차익은 10억 × (20억−12억)/20억 = 4억원입니다.

고가주택도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

받을 수 있어요. 1세대 1주택이 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주했다면 표2가 적용돼 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 합쳐 최대 80%까지 공제됩니다.

20억에 판 15년 실거주 1주택, 세금이 대략 얼마인가요?

취득가 10억·양도가 20억(차익 10억), 장특공제 80% 가정 시 과세대상 차익 4억에서 공제 3.2억을 빼 양도소득금액 8천만원, 기본공제 250만원 제외 후 과세표준 7,750만원에 기본세율을 적용해 지방소득세 포함 약 1,410만원 수준이에요. 실제는 필요경비·기간에 따라 달라집니다.

양도세 완전정복 시리즈 전체 · 13편

글쓴이 · 세꼼이 — 소득세법·국세청 자료를 근거로 글을 쓰고, 조정대상지역 지정 등 변동 사항을 매주 모니터링해 반영합니다. 최종 검토: 2026년 7월 23일.

출처 및 근거

· 국가법령정보센터 — 소득세법 §89(비과세)·§95(장기보유특별공제)·§104(세율), 시행령 §160(고가주택 과세대상 양도차익): https://www.law.go.kr
· 국세청 — 1세대 1주택 고가주택 양도세 안내 / 홈택스 모의계산: https://www.nts.go.kr · https://hometax.go.kr

본 글은 위 공신력 있는 자료를 근거로 2026년 7월 기준 작성했어요. 세법은 자주 바뀌고 개인별 상황에 따라 결과가 크게 달라지므로, 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. 세꼼은 최신 세법을 반영해 계산해 드려요.