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양도세 완전정복 EP.10 · 1가구 2주택
1가구 2주택 양도세,
비과세 받는 5가지 길
일시적 2주택 · 상속 · 혼인 · 동거봉양 · 거주주택 특례 — "파는 순서"가 수천만 원을 가릅니다.
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1가구 2주택 양도세, 비과세 받는 5가지 길 (2026)

세꼼이 · 2026년 7월 17일 · 읽는 시간 4분
한 줄 요약 · 2026년 7월 기준

2주택 상태로 팔면 원칙은 과세(조정대상지역이면 중과까지). 하지만 일시적 2주택·상속·혼인·동거봉양·거주주택 특례 5가지에 해당하면 1주택으로 간주되어 12억까지 비과세를 받을 수 있어요. 핵심은 어떤 집을 먼저 파느냐입니다.

"집이 두 채인데, 하나 팔면 세금 폭탄인가요?" — 세꼼이가 가장 많이 받는 질문이에요.

결론부터 말하면, 2주택이라고 무조건 세금 폭탄은 아니에요. 법이 인정하는 '사정이 있는 2주택'이라면, 1주택자처럼 12억까지 비과세를 받을 수 있는 길이 5가지나 있거든요.

다만 길마다 기한과 순서가 정해져 있어서, 이걸 놓치면 비과세가 통째로 사라집니다. 하나씩 볼게요.

우리 집 두 채, 어떤 순서로 팔아야 유리할까? 세꼼이가 3분 만에 계산해드려요.
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원칙 — 2주택이면 비과세가 없어요

1세대 1주택 비과세는 말 그대로 1주택일 때 얘기예요. 양도하는 시점에 2주택이면 원칙적으로 비과세가 없고, 양도차익에 기본세율 6~45%가 그대로 붙어요.

여기서 끝이 아니에요. 파는 집이 조정대상지역에 있으면 2주택자는 +20%p 중과가 붙고 장기보유특별공제도 배제될 수 있어요. 다주택자 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료되면서, 지금 파는 조정대상지역 주택엔 중과가 살아 있습니다.

중과 구조가 궁금하면 → 다주택자 양도세 중과 (EP.02)

우리 동네가 조정대상지역인지 → 조정대상지역 최신 목록 (EP.03)

비과세 받는 5가지 길 (한눈에 표)

그런데 세법은 '어쩌다 2주택'이 된 사정을 인정해줘요. 아래 5가지에 해당하면, 2주택 상태여도 1주택으로 간주해서 비과세 여부를 판정합니다.

유형핵심 요건기한 · 먼저 팔 집
① 일시적 2주택옛집 취득 1년 후 새집 취득 + 옛집 2년 보유새집 취득일부터 3년 내 옛집 양도
② 상속 2주택상속으로 주택이 늘어난 경우기한 없음 · 원래 갖고 있던 집 먼저
③ 혼인 합가각자 1주택인 두 사람이 결혼혼인신고일부터 10년 내 먼저 파는 집
④ 동거봉양 합가60세 이상 부모 봉양 위해 세대 합침합가일부터 10년 내 먼저 파는 집
⑤ 거주주택 특례등록임대주택 + 2년 이상 거주한 내 집거주주택 양도 시 · 생애 1회
공통 전제: 어느 길이든, 파는 집 자체가 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 채워야 해요. 비과세 한도는 양도가액 12억까지고, 초과분은 과세됩니다.

5가지 길, 하나씩 뜯어보기

① 일시적 2주택 — 이사 갈 새집을 먼저 산 경우예요. 1-2-3 법칙(1년 후 취득·2년 보유·3년 내 처분)만 지키면 옛집이 비과세돼요. 가장 흔하고, 가장 기한을 많이 놓치는 유형입니다.

자세한 D-Day 계산은 → 일시적 2주택 처분기한 3년 (EP.06)

② 상속 2주택 — 상속은 내가 선택한 게 아니죠. 그래서 원래 갖고 있던 일반주택을 먼저 팔면 기한 없이 1주택으로 봐줘요. 반대로 상속받은 집을 먼저 팔면 과세되니, 순서가 전부입니다.

상속·증여 취득가액 이슈는 → 상속·증여받은 집 양도세 (EP.08)

③ 혼인 합가 — 각자 집 한 채씩 갖고 결혼하면 2주택이 되죠. 혼인신고일부터 10년 안에 먼저 파는 집은 1주택으로 판정해요. 원래 5년이었는데 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 10년으로 확대됐어요. 신혼부부에게 시간이 넉넉해진 거예요.

④ 동거봉양 합가 — 60세 이상 부모님(배우자의 부모 포함)을 모시려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 합가일부터 10년 안에 먼저 파는 집이 1주택으로 판정됩니다.

⑤ 거주주택 특례 — 등록임대주택(지자체+세무서 등록)을 보유한 임대사업자가 2년 이상 거주한 본인 집을 팔 때는 임대주택을 주택 수에서 빼고 비과세를 판정해요. 단, 생애 1회만 적용되니 신중하게 써야 합니다.

내가 5가지 중 어디에 해당하는지 헷갈린다면? 세꼼이가 질문 몇 개로 정리해드려요.
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비과세가 안 되면 — '파는 순서' 전략

5가지 어디에도 해당 안 된다면? 그래도 방법은 있어요. 핵심은 양도차익이 적은 집부터 파는 것입니다.

순서만 바꿨을 뿐인데 세금이 수천만 원 차이 나는 경우가 흔해요. 단, 조정대상지역 중과 여부·보유기간에 따라 유불리가 달라지니 팔기 전에 두 시나리오를 모두 계산해보는 게 필수입니다.

남은 한 채의 공제 극대화는 → 장기보유특별공제 표1·표2 (EP.07)

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관련해서 집 팔 때 양도소득세 완전정복 가이드와 1세대 1주택 비과세 조건 편도 함께 보면 좋아요.

본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전 세무 전문가 상담을 권장합니다. 근거: 소득세법 시행령 제155조 · 2026년 7월 기준.

자주 묻는 질문

1가구 2주택이면 양도세 비과세를 아예 못 받나요?

아니요. 일시적 2주택, 상속, 혼인 합가, 동거봉양 합가, 거주주택 특례 5가지에 해당하면 2주택 상태여도 1주택으로 간주되어 비과세를 받을 수 있어요. (2026.7 기준)

결혼해서 2주택이 됐어요. 언제까지 팔아야 비과세인가요?

혼인신고일부터 10년 이내에 먼저 파는 주택은 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정합니다. 2024년 11월 12일 이후 양도분부터 기존 5년에서 10년으로 확대됐어요.

2주택 상태로 그냥 팔면 세금이 얼마나 나오나요?

비과세 없이 기본세율 6~45%가 적용되고, 조정대상지역 주택이라면 2주택자는 +20%p 중과에 장기보유특별공제 배제까지 겹칠 수 있어요. 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과 유예가 종료됐습니다.

비과세가 안 되면 어떤 집부터 파는 게 유리한가요?

일반적으로 양도차익이 적은 집을 먼저 팔고, 남은 한 채는 1세대 1주택 비과세 요건을 채워 파는 순서가 유리한 경우가 많아요. 다만 중과 여부·보유기간에 따라 달라지므로 두 시나리오를 모두 계산해보세요.

양도세 완전정복 시리즈 전체 · 11편
  1. EP.00 · 양도소득세 완전정복
  2. EP.01 · 1세대 1주택 비과세
  3. EP.02 · 다주택 양도세 중과
  4. EP.03 · 조정대상지역 최신
  5. EP.04 · 양도세 세율
  6. EP.05 · 양도세 신고 방법
  7. EP.06 · 일시적 2주택
  8. EP.07 · 장기보유특별공제
  9. EP.08 · 상속·증여 양도세
  10. EP.09 · 양도세 계산기
  11. EP.10 · 1가구 2주택 — 지금 보는 글
글쓴이 · 세꼼이 — 소득세법·국세청 자료를 근거로 글을 쓰고, 조정대상지역 지정 등 변동 사항을 매주 모니터링해 반영합니다. 최종 검토: 2026년 7월 17일.

출처 및 근거

· 국가법령정보센터 — 소득세법(§89 비과세·§104 세율), 시행령(§154·§155 1세대 1주택 특례): https://www.law.go.kr
· 대한민국 정책브리핑 — 혼인 2주택 1주택 간주기간 5년→10년 확대: https://www.korea.kr
· 국세청 — 양도소득세 안내 / 홈택스: https://www.nts.go.kr · https://hometax.go.kr

본 글은 위 공신력 있는 자료를 근거로 2026년 7월 기준 작성했어요. 세법은 자주 바뀌므로, 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. 세꼼은 최신 세법을 반영해 계산해 드려요.