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주택 수에서 제외되는 주택, 세목별로 총정리했습니다

세꼼이 · 2026년 8월 24일 · 읽는 시간 10분
한 줄 답 · 2026년 8월 기준

'주택 수에서 제외되는 주택'이라는 하나의 목록은 없습니다. 취득세는 지방세법 시행령에 제외 목록을 직접 두고 있어 목록이 가장 깁니다. 종합부동산세는 제외 목록이 아니라 1세대 1주택자로 봐주는 특례라 성격 자체가 다릅니다. 양도소득세는 비과세 판정과 중과 판정을 나누어 각각 다른 기준으로 셉니다. 그래서 한 세목에서 빠졌다고 다른 세목에서도 빠지는 것이 아닙니다. 아래 표 하나로 세목별 제외 대상을 모았습니다.

1. 왜 하나로 외울 수 없나 — 법이 셋입니다

'이 집은 주택 수에 들어가나요?' — 매도 상담에서 가장 많이 나오는 질문입니다. 그런데 이 질문에는 답이 하나로 나오지 않습니다. 되물어야 할 것이 하나 있어서입니다. 어느 세금 이야기인가요?

주택 수를 세는 규칙은 세목마다 다른 법에 있습니다.

세목근거 법주택 수를 세는 이유금액을 재는 잣대
취득세지방세법 · 지방세법 시행령취득세 세율을 정하려고시가표준액
종합부동산세종합부동산세법 · 시행령1세대 1주택자인지 판정하려고공시가격
양도소득세소득세법 · 조세특례제한법비과세와 중과를 판정하려고기준시가(특례별)
목적이 다르니 목록도 다릅니다. 취득세는 세율을 정하는 순간에만 쓰는 규칙이라 제외 목록이 관대하고 길고, 양도세는 비과세라는 큰 혜택을 주는 판정이라 요건이 훨씬 빡빡합니다. 종부세는 아예 '제외'라는 말 대신 '1세대 1주택자로 본다'는 표현을 씁니다. 단어가 다르면 효과도 다릅니다.

2. 세목별 제외 목록 한눈에 보기

아래가 이 글의 핵심입니다. 세로로 읽으면 세목별 목록이고, 가로로 읽으면 같은 주택이 세목마다 어떻게 갈리는지 보입니다.

주택 유형취득세종합부동산세양도소득세
저가 주택제외 — 시가표준액 1억 원 이하
(수도권 밖 2억 원 이하)		포함 — 과세표준에 그대로 합산1억 기준 없음
중과 판정에서 기준시가 3억 이하 지역 요건
농어촌·지방 주택제외 — 대지 660㎡·연면적 150㎡·시가표준액 6,500만 원 이내1주택자로 봄 — 지방 저가주택 공시 4억 이하 1채제외 가능 — 조특법 제99조의4 기준시가 3억 이하·3년 보유
상속주택제외 — 상속개시일부터 5년 이내1주택자로 봄 — 상속주택 특례제외 가능 — 소득세법 시행령 상속주택 특례 요건
오피스텔주거용이면 포함
시가표준액 1억 이하면 제외		주거용으로 재산세가 주택분이면 포함실제 사용 용도로 판단
소형 신축주택 특례
(전용 60㎡ 이하 비아파트)		제외제외제외
용도 사용 주택
(가정어린이집·노인복지주택 등)		제외 — 해당 용도로 직접 사용 중일 것개별 확인 필요개별 확인 필요
문화재 주택제외개별 확인 필요개별 확인 필요
미분양 주택제외 — 건설사가 신축·보유, 타인 거주 1년 미만개별 확인 필요개별 확인 필요
일시적 2주택기간 요건 내 종전주택 처분 전제1주택자로 봄 — 일시적 2주택 특례비과세 가능 — 처분 기한 준수 시
분양권·입주권포함 — 2020.8.12 이후 취득분과세 대상 아님
(아직 주택이 없음)		포함 — 분양권은 2021.1.1 이후 취득분
'개별 확인 필요'라고 적은 칸은 세꼼이가 이 글을 쓰면서 해당 세목의 조문 원문을 확인하지 못한 항목입니다. 법령 사이트 접근에 실패했습니다. 추정으로 채우지 않고 비워 둡니다. 해당 유형이라면 관할 세무서나 세무 전문가에게 확인하세요.

3. 취득세 — 제외 목록이 가장 깁니다

취득세는 지방세법 시행령 제28조의4에 주택 수 산정에서 빼는 주택을 목록으로 직접 열거합니다. 세 세목 중 유일하게 '이런 집은 안 센다'는 명시적 목록이 있는 구조입니다.

제외 대상요건
시가표준액 1억 원 이하 주택수도권 밖은 2억 원 이하 (2025.1.2 이후 취득분)
시가표준액 1억 원 이하 오피스텔주거용 여부와 별개로 가액 기준 적용
농어촌주택대지 660㎡ · 연면적 150㎡ · 시가표준액 6,500만 원 이내
가정어린이집·노인복지주택 등해당 용도로 직접 사용 중일 것
문화재 주택지방세법 시행령 제28조의2 해당 주택
상속주택상속개시일부터 5년이 지나지 않았을 것
(주택·입주권·분양권·오피스텔 모두)
미분양 주택건설사가 신축해 보유 중이고 타인 거주 기간 1년 미만

가장 자주 쓰이는 것은 첫 줄입니다. 시가표준액 1억 원 이하 주택을 몇 채 갖고 있어도 취득세 주택 수에서는 채수 제한 없이 빠집니다. 이 규칙 하나로 취득세가 1%와 8%로 갈립니다. 자세한 계산은 소형·저가주택 편에 정리했습니다.

단, 여기서 빠져도 그 집의 취득세는 그대로 냅니다. 제외는 '세율을 정할 때 몇 채로 볼지'를 정하는 규칙이지 면세가 아닙니다. 이 구분을 놓쳐서 '주택 수에서 빠지니까 세금이 없다'고 이해하는 경우가 많습니다.
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4. 종부세 — 제외가 아니라 1주택자로 봐주는 것

종합부동산세는 앞의 둘과 구조가 다릅니다. 여기에는 '주택 수에서 뺀다'는 목록이 없습니다. 대신 1세대 1주택자로 본다는 특례가 있습니다.

특례내용
일시적 2주택신규 주택 취득 후 기간 내 종전주택을 처분하면 1주택자로 판정
상속주택상속받은 주택을 1세대 1주택자 판정에서 제외
지방 저가주택수도권 밖 공시가격 4억 원 이하 주택 1채까지

차이가 결정적입니다. 1세대 1주택자로 판정되면 기본공제 상향과 고령자·장기보유 세액공제를 받습니다. 그런데 그 주택의 공시가격은 과세표준에 그대로 합산됩니다. 즉 세금 계산에서 사라지는 것이 아니라, 혜택을 받을 자격만 유지시켜 주는 것입니다.

이 점이 취득세와 정반대입니다. 취득세는 아예 안 세고, 종부세는 세긴 세되 1주택자 대우를 유지해 줍니다. 부부 공동명의라면 판정이 또 갈리는데, 그 부분은 공동명의 종부세 편에서 다뤘습니다.

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 종합부동산세 개편이 포함돼 있습니다. 이는 국회 심의 전 정부안이며 확정 내용이 아닙니다. 기본공제와 세율이 바뀌면 위 특례의 실익도 달라집니다.

5. 양도세 — 비과세 판정과 중과 판정이 또 다릅니다

양도소득세가 가장 까다로운 이유는 주택 수를 두 번, 서로 다른 기준으로 세기 때문입니다.

구분무엇을 판정하나주택 수를 세는 기준
비과세 판정1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나전국의 모든 주택. 특례 요건을 갖춘 것만 뺀다
중과 판정조정대상지역 다주택 중과세율이 붙나중과 주택 수 규정에 따라 별도 산정

같은 집인데 비과세 판정에서는 세고 중과 판정에서는 안 세는 경우가 생깁니다. 그래서 '양도세에서 빠진다'는 말은 그 자체로는 불완전합니다. 어느 판정에서 빠지는지를 붙여야 합니다.

양도세 쪽 제외 특례는 대체로 다음 셋입니다.

지역 요건이 반복해서 등장하는데, 조정대상지역 지정 여부가 여러 특례의 갈림길입니다. 취득 시점의 지정 여부가 몇 년 뒤 비과세를 가르는 구조라 조정대상지역 현황은 매수 전에 확인해 두는 편이 안전합니다. 시골집·지방주택 쪽 요건은 농어촌·지방주택 편에 따로 정리했습니다.

참고로 다주택 중과는 2026년 5월 10일 재개됐고, 2026년 8월 3일 발표된 개편안에 한시 완화가 담겼습니다. 이 역시 국회 심의 전 정부안입니다. 자세한 연도별 세율은 중과 한시 완화 편에 있습니다.

6. 분양권·입주권 — 유일하게 더해지는 쪽

지금까지는 '빼주는' 이야기였습니다. 반대 방향도 하나 짚어야 합니다. 분양권과 입주권은 아직 집이 없는데도 주택 수에 들어갑니다.

세목분양권입주권
취득세2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 포함
양도소득세2021년 1월 1일 이후 취득분부터 포함종전부터 주택 수에 포함
종합부동산세과세 대상 아님 (준공 전이라 주택이 없음)

날짜가 다르다는 점이 함정입니다. 2020년 10월에 산 분양권은 취득세 주택 수에는 들어가고 양도세 주택 수에는 안 들어갑니다. 분양권 양도 자체의 세금은 분양권 양도세 편을 보세요.

7. 같은 집, 세목마다 다른 결론

구체적으로 보면 왜 통째로 외우면 안 되는지 분명해집니다. 서울에 아파트 한 채가 있고, 거기에 아래 집이 한 채 더 있는 상황입니다.

추가로 가진 집취득세종부세양도세 비과세 판정
시가표준액 9,000만 원 지방 빌라제외포함포함
공시가 3억 5,000만 원 지방 아파트포함1주택자로 봄포함
기준시가 2억 5,000만 원 면 지역 시골집
(3년 보유·비조정지역)		면적 따라 판정1주택자로 봄제외 가능
2년 전 상속받은 지방 주택제외 (5년 이내)1주택자로 봄특례 요건 따라 판정

첫 줄을 보세요. 9,000만 원짜리 빌라 한 채는 취득세에서는 없는 집이지만, 서울 아파트를 팔 때는 비과세를 통째로 날리는 두 번째 집입니다. 서울 아파트 양도차익이 5억이라면 비과세 여부 하나로 수천만 원에서 1억 원대가 갈립니다. 비과세의 기본 요건은 비과세 4조건 편에, 공제 폭은 장기보유특별공제 편에 있습니다.

'취득세 낼 때 안 세더라'를 근거로 매수를 결정하면 몇 년 뒤 양도 때 대가를 치릅니다. 취득세는 살 때 한 번이고, 양도세는 팔 때 훨씬 큰 금액으로 돌아옵니다.

8. 판정 순서 — 이 네 가지만 물어보세요

목록을 다 외울 필요는 없습니다. 순서만 지키면 됩니다.

순서질문왜 필요한가
①지금 어느 세금 이야기인가세목이 정해져야 목록이 정해집니다
②그 세목의 제외 목록에 내 집이 있나목록에 없으면 그냥 한 채입니다
③그 세목이 쓰는 잣대로 다시 쟀나시가표준액·기준시가·공시가격은 서로 다른 값입니다
④기간 요건이 아직 남아 있나상속 5년처럼 시간이 지나면 다시 들어옵니다

③번이 특히 자주 걸립니다. '우리 집 3억이니까'라는 말의 3억이 어느 값인지를 확인하지 않으면 판정이 통째로 어긋납니다. 오피스텔처럼 용도까지 얽히는 유형은 오피스텔 주택 수 편을 함께 보세요.

9. 자주 묻는 질문

주택 수에서 제외되는 주택은 어떤 것들이 있나요?

세목마다 목록이 다릅니다. 취득세는 지방세법 시행령 제28조의4에 제외 목록이 있어 시가표준액 1억 원 이하 주택과 오피스텔, 농어촌주택, 가정어린이집·노인복지주택 등 용도로 직접 사용 중인 주택, 문화재주택, 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택, 건설사가 보유한 미분양 주택 등을 뺍니다. 종합부동산세는 제외 목록 대신 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 1세대 1주택자 판정에서만 없는 것으로 봅니다. 양도소득세는 비과세 판정과 중과 판정을 나누어 각각 다른 기준으로 셉니다.

주택수 제외 기준이 세목마다 다른 이유는 뭔가요?

근거 법이 다르기 때문입니다. 취득세는 지방세법, 종합부동산세는 종합부동산세법, 양도소득세는 소득세법과 조세특례제한법을 씁니다. 각 법이 자기 목적에 맞게 따로 목록을 만들었기 때문에 기준 금액도 1억 원·3억 원·4억 원·6,500만 원처럼 제각각이고, 금액을 재는 잣대도 시가표준액·기준시가·공시가격으로 다릅니다.

주택수에 포함되지 않는 주택이면 세금을 아예 안 내나요?

아닙니다. 주택 수 제외는 세율이나 비과세 여부를 정할 때 몇 채로 볼지를 정하는 규칙일 뿐입니다. 그 주택 자체에 붙는 세금은 그대로 냅니다. 예를 들어 취득세 주택 수에서 빠지는 1억 원 이하 주택도 취득할 때 취득세를 내고, 보유하면 재산세와 종합부동산세 과세표준에 공시가격이 합산됩니다.

취득세에서 빠지면 양도세에서도 빠지나요?

아닙니다. 이것이 가장 흔한 착각입니다. 취득세 제외 목록과 양도소득세 판정 기준은 서로 참조하지 않습니다. 시가표준액 9,000만 원짜리 빌라는 취득세 주택 수에서는 빠지지만, 1세대 1주택 비과세를 따질 때는 한 채로 그대로 셉니다. 세목별로 각각 확인해야 합니다.

분양권과 입주권도 주택 수에 들어가나요?

제외가 아니라 오히려 더해지는 쪽입니다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권을 주택 수에 넣고, 양도소득세도 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 주택 수에 포함합니다. 다만 종합부동산세는 아직 준공되지 않아 주택이 없으므로 과세 대상 자체가 아닙니다.

상속받은 집은 주택 수에서 빠지나요?

세목별로 기간과 조건이 다릅니다. 취득세는 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 주택 수에서 뺍니다. 종합부동산세는 상속주택을 1세대 1주택자 판정에서 제외하는 특례를 두고 있습니다. 양도소득세는 소득세법 시행령의 상속주택 특례 요건을 갖춘 경우에 한해 일반주택 양도 시 없는 것으로 봅니다. 기간이 지나면 취득세에서는 다시 주택 수에 들어옵니다.

판정 순서는 어떻게 잡는 게 안전한가요?

네 가지를 순서대로 물으면 됩니다. ① 지금 내는 세금이 취득세인가 종부세인가 양도세인가. ② 그 세목의 제외 목록에 내 집이 있는가. ③ 금액 기준이 있다면 그 세목이 쓰는 잣대(시가표준액·기준시가·공시가격)로 다시 재봤는가. ④ 기간 요건이 있다면 아직 남아 있는가. 이 순서를 건너뛰고 다른 세목의 결론을 가져다 쓰는 것이 실무에서 가장 자주 나오는 실수입니다.

주택 수 판정이 끝났다면 다음은 실제 세액입니다. 판정 결과에 따라 세율과 공제가 어떻게 갈리는지는 양도세 계산기 · 양도소득세 계산 방법 5단계에서 이어서 확인하세요.

이 목록은 언제 기준인가요?

2026년 8월 기준입니다. 다만 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 지방 주택 특례 확대와 종합부동산세 개편이 포함돼 있고 이는 국회 심의 전 정부안입니다. 확정되면 제외 기준이 바뀔 수 있으므로 실제 신고 전에는 최신 법령을 확인하세요.

10. 출처

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전에는 반드시 세무 전문가 또는 관할 세무서에 확인하세요. 표에서 '개별 확인 필요'로 남긴 칸과 위 출처에서 '원문 미확인'으로 표시한 항목은 세꼼이가 이 글에서 확정하지 못한 부분입니다.
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