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분양권 팔면 양도세 얼마? 세율 70·60% 총정리 (2026)

Q: 분양권 양도세율은 몇 %인가요?

분양권은 보유기간에 따라 단일세율이 적용됩니다. 1년 미만 보유 후 팔면 70%, 1년 이상 보유하면 60%입니다. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙어 실질적으로는 각각 77%, 66% 수준입니다. 조정대상지역 여부와 관계없이 동일합니다.

Q: 분양권도 장기보유특별공제를 받나요?

받지 못합니다. 장기보유특별공제는 토지·건물 등에만 적용되고, 분양권(주택을 취득할 권리)은 대상이 아닙니다. 오래 보유해도 공제가 늘지 않고, 1년을 넘기면 세율만 70%에서 60%로 낮아집니다.

Q: 분양권이 있으면 다른 집 팔 때 주택 수에 포함되나요?

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택의 양도세 비과세·중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 따라서 1주택자가 분양권을 하나 더 가지면, 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세가 막힐 수 있습니다.

Q: 분양권 양도차익은 어떻게 계산하나요?

양도가액에서 취득가액(분양가와 지금까지 낸 계약금·중도금 등)과 필요경비를 뺀 금액이 양도차익입니다. 대개 프리미엄(웃돈)이 곧 양도차익이 됩니다. 여기서 연 250만원의 기본공제를 뺀 과세표준에 70% 또는 60%를 곱합니다.

세꼼이 · 2026년 7월 27일 · 읽는 시간 4분

한 줄 요약 · 2026년 7월 기준

분양권 양도세는 보유기간 딱 하나로 갈립니다. 1년 미만 70%, 1년 이상 60%(지방소득세 별도) 단일세율이고, 장기보유특별공제도 누진세율도 없어요. 게다가 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함돼 다른 집 비과세를 막을 수 있으니, 팔기 전에 순서를 꼭 따져야 해요.

"청약 당첨돼서 분양권 들고 있는데, 지금 프리미엄 붙었을 때 팔면 세금이 얼마나 나올까요?" — 입주까지 기다릴지, 지금 정리할지 고민하는 분들이 가장 많이 묻는 질문이에요.

분양권 양도세는 일반 주택과 계산 방식이 완전히 달라요. 오래 보유해도 깎아주는 공제가 없고, 세율도 훨씬 높습니다. 대신 규칙이 단순해서 한 번만 이해하면 끝이에요. 하나씩 볼게요.

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분양권 vs 입주권, 먼저 구분하기

둘 다 '아직 완공 전 집을 받을 권리'라 헷갈리지만, 세법에서는 전혀 다르게 취급돼요.

구분	분양권	입주권
생기는 곳	청약 당첨·분양 계약	재건축·재개발 조합원 권리
장기보유공제	없음	기존 주택 기간분은 가능
양도세율	1년 미만 70% / 1년 이상 60%	주택처럼 기본세율·중과 적용 가능

이 글은 청약·분양으로 취득한 분양권을 다뤄요. 재건축·재개발 조합원 입주권은 계산 구조가 다르니 별도로 확인해야 해요.

분양권 양도세율: 70% 아니면 60%

분양권 세율은 외울 게 딱 두 개예요. 보유기간이 1년을 넘겼는지 아닌지만 보면 됩니다.

보유기간	세율	지방소득세 포함
1년 미만	70%	약 77%
1년 이상	60%	약 66%

일반 주택은 보유·거주기간이 길수록 장기보유특별공제로 세금이 줄지만, 분양권은 그런 공제가 아예 없어요. 10년을 들고 있어도 공제는 0원이고, 딱 1년을 넘기는 순간 세율만 70%에서 60%로 내려갑니다. 또 주택 중과처럼 조정대상지역인지 따지지도 않아요. 지역과 무관하게 위 세율이 그대로 적용됩니다.

기억하세요: 분양권에서 '오래 보유'의 유일한 절세 효과는 1년을 넘겨 70%→60%로 낮추는 것 하나뿐이에요. 그 이후로는 아무리 오래 들고 있어도 세율이 더 내려가지 않습니다.

숫자로 보는 실제 계산 (프리미엄 2억)

말로만 하면 감이 안 오니 숫자로 볼게요. 분양가 6억에 취득한 분양권을 프리미엄 2억을 받고 8억에 파는 경우예요. (필요경비는 편의상 0으로 가정)

항목	1년 미만 (70%)	1년 이상 (60%)
양도차익	8억 − 6억 = 2억	2억
기본공제	− 250만원	− 250만원
과세표준	1억 9,750만원	1억 9,750만원
산출세액	× 70% = 1억 3,825만원	× 60% = 1억 1,850만원
지방소득세 (10%)	약 1,383만원	약 1,185만원
총 세금	약 1억 5,208만원	약 1억 3,035만원

같은 분양권인데 1년을 넘기느냐 아니냐로 세금이 약 2,170만원 차이가 나요. 프리미엄이 클수록 이 차이는 더 벌어집니다. 반대로 말하면, 분양권에서 세금을 아끼는 사실상 유일한 방법은 1년 보유를 채우는 것이에요.

이 숫자는 예시예요. 실제 세금은 취득가액(계약금·중도금 등 실제 납입액)·필요경비·정확한 보유기간에 따라 달라집니다. 특히 분담금이나 옵션 비용이 있으면 취득가액이 달라지니, 팔기 전에 내 숫자로 꼭 확인하세요.

양도세 세율 구조 전체가 궁금하면 → 양도소득세 세율 한눈에

직접 계산 순서가 궁금하면 → 양도소득세 계산기 & 직접 계산 5단계

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분양권도 '주택 수'에 포함된다

분양권을 팔 때 내 세금만 문제가 아니에요. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택을 팔 때 '주택 수'에 포함됩니다.

예를 들어 살고 있는 집 1채가 있는데 분양권을 하나 더 갖고 있다면, 세법상 2주택자로 볼 수 있어요. 이 상태에서 살던 집을 팔면 1세대 1주택 비과세가 막히거나, 경우에 따라 중과 판정까지 영향을 받을 수 있습니다. '분양권은 아직 집도 아닌데'라고 생각하다 비과세를 놓치는 분들이 많아요.

파는 순서가 중요해요. 분양권과 기존 주택이 함께 있다면, 어느 것을 먼저 정리하느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다. 일시적 2주택 특례로 비과세를 지킬 수 있는 경우도 있으니 순서를 꼭 확인하세요.

분양권 때문에 2주택이 됐다면 → 일시적 2주택 비과세, 처분기한 3년

주택 수 세는 법이 헷갈리면 → 1가구 2주택 양도세, 비과세 받는 5가지 길

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관련해서 집 팔 때 양도소득세 완전정복 가이드와 양도소득세 세율 한눈에 편도 함께 보면 좋아요.

본 글은 일반 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전 세무 전문가 상담을 권장합니다. 근거: 소득세법 제94조(양도소득의 범위·분양권)·제104조(세율), 제89조(비과세) · 2026년 7월 기준.

자주 묻는 질문

분양권 양도세율은 몇 %인가요?

보유기간에 따라 단일세율이에요. 1년 미만 70%, 1년 이상 60%이고, 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙어 실질적으로 각각 약 77%, 66% 수준입니다. 조정대상지역 여부와 관계없이 동일합니다. (2026.7 기준)

분양권도 장기보유특별공제를 받나요?

받지 못해요. 장기보유특별공제는 토지·건물 등에만 적용되고 분양권은 대상이 아닙니다. 오래 보유해도 공제가 늘지 않고, 1년을 넘기면 세율만 70%에서 60%로 낮아져요.

분양권이 있으면 다른 집 팔 때 주택 수에 포함되나요?

네. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택의 비과세·중과를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 1주택자가 분양권을 더 가지면 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세가 막힐 수 있어요.

분양권 양도차익은 어떻게 계산하나요?

양도가액에서 취득가액(분양가와 지금까지 낸 계약금·중도금 등)과 필요경비를 뺀 금액이 양도차익이에요. 대개 프리미엄이 곧 양도차익이 됩니다. 여기서 연 250만원 기본공제를 뺀 과세표준에 70% 또는 60%를 곱해요.

양도세 완전정복 시리즈 전체 · 13편

글쓴이 · 세꼼이 — 소득세법·국세청 자료를 근거로 글을 쓰고, 세율·주택 수 판정 등 변동 사항을 매주 모니터링해 반영합니다. 최종 검토: 2026년 7월 27일.

출처 및 근거

· 국가법령정보센터 — 소득세법 §94(양도소득의 범위·분양권)·§104(세율)·§89(비과세): https://www.law.go.kr
· 국세청 — 분양권 양도소득세 안내 / 홈택스 모의계산: https://www.nts.go.kr · https://hometax.go.kr

본 글은 위 공신력 있는 자료를 근거로 2026년 7월 기준 작성했어요. 세법은 자주 바뀌고 개인별 상황에 따라 결과가 크게 달라지므로, 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. 세꼼은 최신 세법을 반영해 계산해 드려요.