주택 수에서 제외되는 소형주택, 1억 이하면 다 빠질까?

1. 세목별 제외 기준 한눈에 보기

'공시가격 1억 이하면 주택 수에서 빠진다'는 말은 인터넷에 가장 널리 퍼진 부동산 세금 상식이자, 가장 자주 틀리는 상식입니다. 맞는 말이긴 한데 취득세에서만 맞습니다.

세 세목은 애초에 목적이 다릅니다. 취득세는 '살 때 중과할 것이냐'를, 종부세는 '보유 재산을 얼마로 볼 것이냐'를, 양도세는 '팔 때 중과할 것이냐'를 봅니다. 목적이 다르니 기준선도 따로 놀아요.

2. 취득세 — 1억 이하, 비수도권은 2억 이하

취득세는 주택을 여러 채 가진 사람이 또 살 때 세율을 올립니다. 이때 '몇 채째인가'를 세는 규칙이 지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)이고, 여기에 시가표준액 1억 원 이하 주택은 세지 않는다는 조항이 들어 있습니다.

중요한 건 이 제외가 양방향이라는 점입니다.

그리고 2025년에 기준선이 한 번 움직였습니다. 2025년 4월 22일 국무회의를 통과한 지방세법 시행령 개정으로, 수도권정비계획법상 수도권(서울·경기·인천) 밖에 있는 주택은 기준이 1억 원 → 2억 원으로 올라갔습니다. 광역시도 수도권이 아니므로 부산·대구·광주·대전·울산도 2억 기준입니다. 적용 시점은 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 소급이었습니다.

3. 계산 — 빌라 한 채가 2,400만 원을 가릅니다

숫자로 보면 체감이 다릅니다. 조건을 하나로 고정하고 끝까지 계산해 볼게요.

비조정대상지역에 이미 2주택을 갖고 있고, 시가표준액 9,000만 원짜리 빌라가 한 채 더 있습니다. 여기서 6억 원짜리 집을 하나 더 삽니다.

같은 집, 같은 가격인데 9,000만 원짜리 빌라를 어떻게 세느냐로 2,400만 원이 갈립니다. 위 금액은 취득세 본세 기준이고 농어촌특별세·지방교육세가 별도로 붙으니 실제 차이는 이보다 더 벌어져요.

여기서 한 가지 먼저 확인할 것이 있습니다. 그 빌라가 다가구인지 다세대인지에 따라 애초에 몇 채로 세는지가 달라집니다. 다가구는 건물 전체가 1주택이고 다세대는 호수만큼 셉니다. 판정 순서와 확인 방법은 빌라 주택 수 제외 편에 정리해 두었습니다.

4. 종합부동산세 — 1억 이하도 그대로 들어갑니다

여기서 가장 많이 어긋납니다. 종부세에는 '1억 이하 제외'라는 규칙이 없습니다. 시가표준액 5,000만 원짜리 시골집이든 20억짜리 아파트든, 종부세는 주택 수에 넣고 공시가격을 과세표준에 합산합니다.

그래서 이런 일이 벌어져요. 취득세 낼 때는 '주택 수에서 빠진다'고 안내받았던 집이, 12월 종부세 고지서에는 멀쩡히 들어가 있습니다. 규칙이 바뀐 게 아니라 애초에 다른 세금이었던 거예요.

종부세에도 저가주택 관련 특례가 있긴 합니다. 다만 성격이 다릅니다.

5. 양도소득세 — 기준은 1억이 아니라 3억

양도세에서 '1억 이하'를 찾으면 안 나옵니다. 양도세가 쓰는 기준은 기준시가 3억 원 이하이고, 여기에 지역 요건이 붙습니다.

소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호는 수도권·광역시·특별자치시 밖에 있으면서 양도 당시 기준시가가 주택과 부수토지를 합쳐 3억 원 이하인 주택을 다주택 중과 판정에서 빼줍니다. 광역시·특별자치시 안이라도 군 지역과 읍·면 지역은 '밖'으로 봅니다.

주의할 점이 하나 더 있어요. 이 규정은 중과 여부를 따질 때의 주택 수에 관한 것이고, 1세대 1주택 비과세를 따질 때의 주택 수와는 별개입니다. 이건 아래 7번에서 자세히 봅니다.

다주택 중과 자체가 2026년에 크게 움직였습니다. 2026년 5월 10일 중과가 재개됐고, 8월 3일 세제개편안으로 2027~2028년 한시 완화가 예고된 상태예요. 자세한 세율과 시기는 다주택 중과 한시 완화 — 지금 팔면 세금이 얼마나 줄까, 중과 구조 전반은 다주택자 양도세 중과, 2026년 이렇게 바뀝니다에 정리해 뒀습니다. 내 지역이 조정대상지역인지는 조정대상지역 최신 목록에서 확인하세요.

6. 소형 신축주택 특례 — 세 세목 모두 제외

지금까지가 '가격이 싸서' 빠지는 경우였다면, '새로 지은 소형주택이라서' 빠지는 별도 특례가 하나 더 있습니다. 2024년 1·10 대책으로 만들어진 소형 신축주택 특례예요. 이건 취득세·종부세·양도세 세 세목 모두에서 주택 수를 빼줍니다.

오피스텔은 이 특례와 별개로, 실제 사용 용도에 따라 주택인지 아닌지가 먼저 갈립니다. 업무용으로 쓰면 애초에 주택이 아니라 주택 수 논의 자체가 없어요. 판정 기준은 오피스텔 양도세, 주택 수에 포함될까?에 표로 정리해 뒀습니다.

7. 가장 많이 걸리는 함정 — 비과세 판정

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