부부 공동명의 1주택, 종부세가 2028년부터 오릅니다 — 그래도 특례 신청은 대부분 손해입니다

1. "공동명의가 다주택자" — 무슨 일이 있었나

8월 8일 여러 매체가 같은 이야기를 실었습니다. 부부 공동명의로 집 한 채를 가진 사람이 종합부동산세를 계산할 때 다주택자 기준을 적용받는다는 내용이에요. 집을 두 채 산 적도 없는데 말이죠.

사실관계부터 정리하면 이렇습니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 종부세 공정시장가액비율을 두 단계로 올립니다.

여기서 2028년에 갈리는 두 줄 중 부부 공동명의 1주택이 아래쪽에 놓입니다. 정부 관계자도 "1주택 부부 공동명의는 법에서 정한 1세대 1주택자가 아니어서 80%가 맞다"고 밝혔습니다.

2. 왜 이런 일이 생기나 — 정의 한 줄의 문제

원인은 종합부동산세법의 정의 조항 한 줄입니다.

이 문제를 보완하려고 2021년에 만든 것이 공동명의 1주택자 과세특례(종합부동산세법 제10조의2)입니다. 부부 공동명의라도 신청하면 1세대 1주택자로 보아 주겠다는 제도예요. 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신청합니다.

그런데 이 특례는 기본공제와 세액공제에만 적용됩니다. 공정시장가액비율은 법이 아니라 시행령이 정하는 별개 항목이고, 여기서는 "1세대 1주택자"라는 법적 정의가 그대로 쓰입니다. 그래서 특례를 신청하지 않은 부부 공동명의는 2028년부터 80%, 신청하면 70%가 됩니다.

3. 80%가 되면 얼마나 오르나 — 공시가격별 계산

추상적인 비율 이야기를 숫자로 바꿔 보겠습니다. 조건은 이렇습니다.

• 부부 50:50 공동명의, 주택 1채, 특례 미신청(각자 기본공제 9억)
• 개편안 세율표(2028년 완성형) 적용, 농어촌특별세 20% 포함
• 재산세는 명의·거주와 무관하므로 비교에서 제외

두 가지가 보입니다. 첫째, 공시가격 18억까지는 애초에 종부세가 0원입니다. 부부가 각자 9억씩 공제받기 때문이에요. 비율이 80%로 올라도 뺄 게 없으면 세금은 그대로 0입니다. 대부분의 부부 공동명의 1주택은 이 논란과 무관합니다.

둘째, 35억 구간에서 증가율이 31.6%로 튑니다. 비율이 오르면서 과세표준이 세율 구간 경계(과표 12억, 세율 1.3%→2.0%)를 넘어가기 때문이에요. 개편안이 세율 체계를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 바꾸면서 12억 초과 구간 세율을 크게 올린 영향입니다.

4. 그런데도 특례 신청이 손해인 이유 — 18억 대 14억

여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 기사들은 "공동명의가 불리해진다"까지만 말하지만, 불리해진 뒤에도 여전히 유리한지는 계산해 봐야 알 수 있어요.

특례를 신청하면 무엇이 바뀌는지부터 정리하겠습니다.

특례를 신청하면 비율은 10%p 낮아지지만 공제가 4억 줄어듭니다. 어느 쪽이 큰지 계산해 보면 답이 분명합니다. 세액공제를 받지 않는(만 60세 미만이거나 보유 5년 미만) 부부 기준입니다.

모든 구간에서 특례를 신청하지 않는 쪽이 유리합니다. 80%로 불리해진 뒤에도 그렇습니다. 공제 4억이 만드는 차이가 비율 10%p보다 훨씬 크기 때문이에요.

5. 갈림길은 세액공제 하나다

그렇다면 특례 신청이 유리해지는 경우는 없을까요? 있습니다. 딱 하나, 고령자·장기보유 세액공제입니다.

이 공제는 1세대 1주택자에게만 주어집니다. 즉 특례를 신청해야 받을 수 있어요.

두 공제를 합쳐 최대 80%까지 받습니다. 세액의 80%가 사라지면 판이 뒤집힙니다. 만 65세 이상이면서 15년 넘게 보유해 80%를 꽉 채운 부부로 계산하면 이렇습니다.

완전히 뒤집혔습니다. 결론은 이렇게 한 줄로 정리됩니다.

6. 우리 부부는 무엇을 해야 하나 — 3단계

1. 공시가격부터 확인합니다. 부동산공시가격 알리미에서 우리 집 공시가격을 봅니다. 18억 이하면 이 논란과 무관합니다. 특례를 신청하지 않는 한 종부세가 0원이에요.
2. 18억을 넘으면 나이와 보유기간을 셉니다. 지분이 큰 배우자(같으면 선택한 쪽)를 기준으로 만 60세 이상인지, 보유 5년을 넘겼는지 봅니다. 둘 다 아니면 세액공제가 0이므로 미신청 유지가 답입니다.
3. 세액공제가 붙는다면 그때 비교합니다. 신청 기간은 매년 9월 16일~30일이고, 한 번 신청하면 이후 자동 적용됩니다. 철회도 가능해요. 다만 2028년 이야기이므로 올해 급히 결정할 필요는 없습니다.

공동명의가 양도세에서는 어떻게 작동하는지는 부부 공동명의 양도세, 얼마나 아낄까 — 기본공제 2번·세율 분산에서 정리했습니다. 보유 단계와 처분 단계의 유불리가 다릅니다.

7. 아직 확정이 아닙니다 — 일정과 변수

지금까지의 계산은 모두 2026년 8월 3일 정부안을 전제로 합니다. 확정된 법이 아닙니다.

변수도 있습니다. 부부 공동명의를 80%에서 빼달라는 요구가 이미 제기되고 있습니다. 실제로 집이 한 채인 사람을 다주택자와 같이 취급하는 데 대한 반발이라, 시행령을 만드는 과정에서 예외가 생길 여지가 있어요. 공정시장가액비율은 국회를 거치지 않고 정부가 시행령으로 정하므로 바꾸기도 쉽습니다.

개편안 전체 일정과 각 단계에서 무엇이 확정되는지는 2026 세제개편안, 아직 확정 아닙니다 — 입법예고 8월 20일·국회 제출 9월 3일에 정리했습니다.

양도세 쪽에서 무엇이 바뀌는지는 2026 세제개편안 확정 총정리 — 양도세·종부세 무엇이 언제부터 바뀌나와 장특공제가 '장기거주 소득공제'로 — 10년 보유해도 안 살면 공제 0원을 함께 보세요.

8. 자주 묻는 질문

출처

• 부부 공동명의 1주택의 공정시장가액비율 80% 적용과 정부 입장 — 한국경제, 「'부부 공동명의' 1주택자, 종부세 산정 시 '다주택자'…2028년부터 적용」(2026.8.8)
• 특례 신청·미신청별 기본공제·세액공제·공정시장가액비율 비교와 사례 — 중앙일보 안장원의 부동산 노트, 「"우리가 투기꾼인가요" 종부세 뒤통수 맞은 부부 공동명의」(2026.8.8)
• 기본공제(실거주 1주택 14억·그 외는 9억안 철회로 현행 12억)·공정시장가액비율 인상 일정·개편 세율표 전 구간·세부담 상한 200%(원안 — 2026년 9월 1일 확정안에서 철회) — 뉴스핌, 「[2026 세제개편] 종부세, '주택 수' 대신 '가액' 기준으로…실거주 1주택 공제 14억」(2026.8.3)
• 공동명의 1주택자 과세특례 — 종합부동산세법 제10조의2, 신청기간 매년 9월 16일~30일
• 1세대 1주택자 정의 — 종합부동산세법 제8조 및 같은 법 시행령
• 본문의 종부세 계산은 세꼼이가 위 개편안 파라미터로 직접 산출한 값입니다. 세부담 상한(현행 150%)과 지역자원시설세는 미반영이며, 부부 지분 50:50을 가정했습니다. 개별 사안은 국세청 상담(126) 또는 세무대리인 확인을 권합니다.