빌라 한 채, 주택 수에 포함될까? — 다가구·다세대로 갈립니다
'빌라'라는 이름으로는 답이 안 나옵니다. 빌라는 세법에도 건축법에도 없는 말이고, 실제로는 다가구주택과 다세대주택 두 가지가 섞여 있습니다. 다가구는 통째로 팔면 건물 전체가 1주택이고, 다세대는 호수를 가진 만큼 그대로 주택 수입니다. 6가구가 사는 똑같이 생긴 건물이 하나는 1주택, 하나는 6주택이 됩니다. 내 빌라가 어느 쪽인지는 건축물대장의 '주용도'와 등기부의 구분등기 여부로 결정되며, 내가 부르는 이름과는 무관합니다.
빌라는 다세대주택인가요? — 절반만 그렇습니다. 시장에서 빌라라 부르는 건물의 상당수가 다세대주택이지만, 겉모습이 똑같은 다가구주택도 섞여 있습니다. 둘은 주택 수를 세는 방식이 정반대라 이름이 아니라 대장으로 확인해야 합니다.
1. '빌라'는 세법에 없는 말입니다
매물 광고에도, 부동산 앱에도, 등본을 떼러 간 자리에서도 우리는 '빌라'라고 부릅니다. 그런데 건축법에도 세법에도 '빌라'라는 용어는 없습니다. 아파트가 아닌 저층 공동주택·단독주택을 뭉뚱그려 부르는 시장 관행어일 뿐입니다.
문제는 그 안에 주택 수를 정반대로 세는 두 유형이 섞여 있다는 점입니다. 그래서 '빌라는 주택 수에 들어가나요?'라는 질문에는 원리상 답을 할 수 없습니다. 먼저 되물어야 합니다. '그 빌라가 다가구입니까, 다세대입니까?'
2. 건축법이 가르는 세 갈래 — 다가구·다세대·연립
건축법 시행령 별표 1이 주택을 단독주택과 공동주택으로 나눕니다. 이 갈림길이 그대로 세법으로 이어집니다.
| 유형 | 분류 | 층수 | 바닥면적 합계 | 구분소유 |
|---|---|---|---|---|
| 다가구주택 | 단독주택 | 주택 층수 3개 층 이하 | 1개 동 660㎡ 이하 | 불가 (19세대 이하) |
| 다세대주택 | 공동주택 | 4개 층 이하 | 660㎡ 이하 | 가능 (호별 등기) |
| 연립주택 | 공동주택 | 4개 층 이하 | 660㎡ 초과 | 가능 (호별 등기) |
표에서 가장 중요한 칸은 맨 오른쪽 구분소유입니다. 다가구주택은 여러 가구가 살아도 소유권이 쪼개지지 않습니다. 건물 하나에 등기 하나입니다. 반면 다세대·연립은 101호·102호가 각각 별개의 부동산입니다.
세법은 '몇 가구가 사느냐'가 아니라 '소유권이 몇 개냐'로 주택 수를 셉니다. 그래서 다가구와 다세대의 갈림이 곧 주택 수의 갈림이 됩니다.
3. 다세대 빌라 — 호수만큼 그대로 셉니다
다세대주택은 호실 하나가 주택 하나입니다. 예외도, 완화도, 묶어주는 규정도 없습니다.
| 보유 상황 | 취득세 주택 수 | 종합부동산세 | 양도세 1세대 1주택 판정 |
|---|---|---|---|
| 다세대 빌라 1호 | 1주택 | 1주택 (공시가격 합산) | 1주택 |
| 다세대 빌라 3호 (같은 건물) | 3주택 | 3주택 (전부 합산) | 3주택 — 비과세 불가 |
| 다세대 건물 전체 (6호 전부 소유) | 6주택 | 6주택 | 6주택 — 비과세 불가 |
'한 건물인데 왜 6채냐'는 항변이 통하지 않습니다. 등기가 6개면 6채입니다. 건물을 통째로 한 사람에게 파는 경우에도, 세법은 그것을 '6개 부동산을 같은 날 판 것'으로 봅니다.
그래서 다세대 건물 전체를 보유한 상태에서 다른 집을 사면 취득세가 곧바로 중과 구간으로 갑니다. 중과 구조 자체는 다주택자 양도세 중과 편에서 따로 정리했습니다.
4. 다가구 빌라 — 통째로 팔면 1주택
다가구주택은 정반대입니다. 6가구가 세 들어 살아도 소유권은 하나라서, 세법도 주택 하나로 봅니다.
핵심은 파는 방식입니다.
| 양도 방식 | 주택 수 | 1세대 1주택 비과세 |
|---|---|---|
| 건물 전체를 하나의 매매단위로 양도 | 1주택 | 가능 (다른 요건 충족 시) |
| 구분등기로 쪼개 호별로 양도 | 각 호가 별개 주택 | 사실상 불가 |
즉 다가구주택의 1주택 지위는 영구적인 신분이 아니라 매매 방식에 붙는 조건입니다. 보유 중에 구분등기로 전환하면 그 순간 다세대가 되고, 주택 수도 그만큼 늘어납니다.
이 규정을 여러 세무 해설이 소득세법 시행령 제155조 제15항으로 안내합니다. 다만 세꼼이는 이번 글을 쓰면서 해당 조문 원문을 직접 확인하지 못했습니다(법령정보센터 접근 실패). 조문 번호는 신고 전에 국세청 또는 세무 전문가에게 확인하세요. 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도할 때 1세대 1주택 비과세가 적용된다는 취급 자체는 아래 6번의 국세청 심사 결정에서도 전제로 확인됩니다.
비과세의 나머지 요건(보유기간·거주기간·12억 한도)은 1세대 1주택 비과세 조건 편에 정리돼 있습니다. 보유기간이 길다면 장기보유특별공제가 표1이냐 표2냐에서 세액이 다시 크게 갈립니다.
5. 계산 — 같은 건물인데 취득세가 6,600만 원 갈립니다
숫자로 보면 체감이 다릅니다. 조건을 하나로 고정하고 끝까지 계산해 보겠습니다.
3층짜리 빌라 한 동을 통째로 보유하고 있습니다. 여기에 비조정대상지역에서 6억 원짜리 집을 하나 더 삽니다. 같은 건물인데 등기 방식만 다릅니다.
| 다가구 (등기 1개) | 다세대 (구분등기 3호) | |
|---|---|---|
| 기존 보유 주택 수 | 1주택 | 3주택 |
| 이번 취득이 몇 채째 | 2주택째 | 4주택째 |
| 취득세율 (비조정) | 표준세율 1% | 중과 12% |
| 6억 원 취득 시 취득세 | 600만 원 | 7,200만 원 |
| 차이 | 6,600만 원 | |
가구 수도 같고 연면적도 같고 임대 수입도 같습니다. 등기가 하나냐 셋이냐만 다른데 6,600만 원이 움직입니다. 위 금액은 취득세 본세 기준이고 농어촌특별세·지방교육세가 별도로 붙으니 실제 차이는 이보다 더 벌어집니다.
비조정대상지역 기준이라는 점도 중요합니다. 조정대상지역이면 2주택째부터 8%가 걸립니다. 내 지역이 조정대상지역인지는 조정대상지역 최신 목록에서 확인하세요.
내 빌라가 다가구일 때와 다세대일 때,세금이 실제로 얼마나 차이 나는지 3분 만에 무료로 계산하기 →
6. 옥탑방 하나가 다가구를 다세대로 바꿉니다
이 글에서 하나만 가져가신다면 이 대목입니다. 다가구주택의 1주택 지위는 생각보다 쉽게 깨집니다.
다가구주택의 요건은 주택 층수 3개 층 이하입니다. 여기서 4개 층이 되면 더 이상 다가구가 아니라 다세대(공동주택)가 됩니다. 그리고 옥상에 방을 하나 올리면 그 한 칸이 층수에 잡힐 수 있습니다.
기준은 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호입니다. 옥탑의 수평투영면적이 건축면적의 8분의 1 이하이면 층수에서 빼주고, 그 선을 넘으면 한 개 층으로 셉니다.
| 실제 사례 — 국세청 심사 결정 | 내용 |
|---|---|
| 건물 | 1990년 신축, 지하 1층·지상 3층 |
| 문제 | 무허가 옥탑방 존재 (건축물대장 미반영) |
| 옥탑 면적 | 24.79㎡ / 건축면적 82.72㎡ = 약 30% |
| 판단 | 8분의 1(12.5%)을 크게 초과 → 층수에 산입 → 4개 층 |
| 결과 | 다가구 → 다세대주택으로 재분류. 전체 비과세 부인 |
| 최종 | 일부인용 — 실제 거주한 3층과 옥탑을 1개 호로 보아 그 부분만 비과세 |
정리하면 이렇습니다. 27년을 보유한 1주택자가 건물 전체를 비과세로 팔 생각이었는데, 옥탑방 24.79㎡ 때문에 '다세대 여러 호 중 한 호'로 축소됐습니다. 세대원이 실제 거주했다는 사실이 인정돼 일부라도 건진 사안이고, 그마저 없었다면 전부 과세였습니다.
7. 빌라 주택 수 제외 — 빠지는 통로는 둘뿐입니다
빌라가 주택 수에서 빠지는 길은 두 개고, 둘 다 조건이 붙습니다. 아래 표의 ①은 취득세에서만, ②는 세 세목 전부에서 빠집니다. 어느 쪽에도 걸리지 않으면 빌라는 그대로 주택 수에 들어갑니다.
'구축 빌라는 주택 수에서 빼준다'는 말이 자주 돕니다. 절반만 맞습니다. 오래됐다는 사실 자체로는 아무것도 빠지지 않고, 빠지는 통로는 두 개뿐입니다.
| 통로 | 요건 | 빠지는 세목 | 구축 빌라 해당 여부 |
|---|---|---|---|
| ① 시가표준액 기준 | 시가표준액 1억 원 이하 (수도권 밖 2억 원 이하) | 취득세만 | 해당 가능 — 구축 빌라가 가장 많이 걸리는 통로 |
| ② 소형 신축주택 특례 | 전용 60㎡ 이하 + 취득가액 수도권 6억·지방 3억 미만 2024.1.10~2027.12.31 취득분 | 취득세·종부세·양도세 전부 | 해당 안 됨 — 취득 시기 요건에 걸림 |
②번을 보세요. 이름이 '신축'주택 특례입니다. 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일 사이에 취득한 것이라야 하므로, 그 전에 산 구축 빌라는 아무리 작아도 이 통로로는 못 들어갑니다. 다만 대상 주택 종류에 다가구·연립·다세대가 모두 들어가고 아파트만 빠져 있다는 점은 기억해 둘 만합니다. 이 특례는 원래 빌라 공급을 살리려고 만든 제도입니다.
그래서 구축 빌라의 현실적인 통로는 ①번뿐이고, ①번은 취득세에서만 통합니다. 종부세는 그 빌라를 그대로 주택 수에 넣고 공시가격을 합산하며, 1세대 1주택 비과세 판정에서도 빠지지 않습니다. 금액 기준의 세목별 차이는 소형·저가주택 편에서 표로 정리했습니다. 지방에 있는 빌라라면 농어촌·지방주택 편의 요건도 함께 보세요.
오피스텔은 또 다른 갈래입니다. 실제 사용 용도부터 따지기 때문에 판정 순서 자체가 다릅니다. 오피스텔 주택 수 편에 세목별 표로 정리해 뒀습니다.
8. 내 빌라 유형 3분 확인 절차
앞의 판정은 전부 다가구냐 다세대냐 하나에 달려 있습니다. 그 답은 기억이나 중개인의 말이 아니라 서류 두 장에 있습니다.
| 순서 | 볼 것 | 다가구라면 | 다세대라면 |
|---|---|---|---|
| 1 | 건축물대장 주용도 칸 | 단독주택(다가구주택) | 공동주택(다세대주택) |
| 2 | 등기부등본 표제부 | 건물 전체가 등기 1개 | 호수별로 등기 (구분등기) |
| 3 | 대장의 층수와 옥탑 표기 | 주택 층수 3개 층 이하 | 4개 층이면 다가구 요건이 깨진 상태 |
유형이 확정되면 나머지는 숫자 문제입니다. 보유 주택 수와 취득 시기를 넣어 보면 세목별로 얼마가 갈리는지 바로 나옵니다.
9. 세목별 정리
같은 '빌라' 한 채인데 답이 이렇게 갈립니다.
| 상황 | 취득세 | 종합부동산세 | 양도세 (1세대 1주택) |
|---|---|---|---|
| 다가구 1동 (등기 1개, 3개 층) | 1주택 | 1주택 | 1주택 — 통째로 팔면 비과세 가능 |
| 다가구 1동 (옥탑 초과로 4개 층) | 다세대로 재분류 | 호수만큼 | 1개 호만 비과세 여지 |
| 다세대 3호 | 3주택 | 3주택 | 3주택 — 비과세 불가 |
| 다세대 1호 시가표준액 9,000만 원 | 제외 (1억 이하) | 포함 | 포함 |
| 다세대 1호 전용 55㎡·2025년 취득·4억 원 | 제외 | 제외 | 제외 (소형 신축주택 특례) |
표의 마지막 두 줄이 이 글의 요점입니다. 같은 다세대 1호인데, 왜 빠지느냐에 따라 빠지는 세목의 개수가 다릅니다. 가격이 싸서 빠지면 취득세 하나뿐이고, 소형 신축주택 특례로 빠지면 세 세목 전부입니다.
빌라 말고 다른 유형까지 한 번에 보려면 주택 수 제외 총정리 편에 세목별 제외 목록을 표 하나로 모아 두었습니다. 빌라를 여러 채 보유하다 고가 주택을 취득하는 경우라면 고급주택 취득세 중과 편의 기준도 함께 확인하세요. 실제 세액이 궁금하면 양도세 계산기 사용법도 함께 보세요.
10. 자주 묻는 질문
빌라는 다세대주택인가요?
다세대주택인 경우가 많지만 항상 그렇지는 않습니다. 빌라는 건축법과 세법에 없는 시장 관행어이고, 그 안에 다세대주택과 다가구주택이 섞여 있습니다. 다세대주택은 공동주택이라 호수별 구분등기가 되어 있고 소유한 호수만큼 주택 수로 셉니다. 다가구주택은 단독주택이라 건물 전체가 등기 하나이고 하나의 매매단위로 양도하면 1주택으로 봅니다. 건축물대장의 주용도 칸과 등기부의 구분등기 여부로 확인하세요.
다가구 빌라와 다세대 빌라, 세금은 어느 쪽이 유리한가요?
보유 형태에 따라 다릅니다. 건물 한 동을 통째로 보유하다 한 번에 양도할 계획이라면 다가구 쪽이 1주택으로 판정돼 유리합니다. 반대로 호수별로 나누어 팔 계획이거나 일부만 처분할 계획이라면 다세대 쪽이 거래가 쉽습니다. 다만 다세대는 보유하는 동안 호수만큼 주택 수로 잡혀 취득세 중과와 종합부동산세 합산에서 불리해집니다. 유형은 선택하는 것이 아니라 건축물대장과 등기 상태로 정해진다는 점도 함께 보아야 합니다.
빌라는 주택수에 포함되나요?
포함됩니다. 다만 몇 채로 세느냐가 유형에 따라 갈립니다. 다세대주택은 소유한 호수만큼 주택 수로 세고, 다가구주택은 건물 전체를 하나의 매매단위로 양도할 때 1주택으로 봅니다. 빌라라는 말 자체는 건축법과 세법에 없는 시장 관행어이므로, 건축물대장의 주용도와 등기부의 구분등기 여부로 먼저 유형을 확인해야 합니다.
빌라 주택수 제외 기준이 뭔가요?
통로가 둘입니다. ① 취득세 한정 — 시가표준액 1억 원 이하(수도권 밖 2억 원 이하)이면 취득세 주택 수 산정에서 제외됩니다. 종합부동산세와 양도소득세에서는 빠지지 않습니다. ② 소형 신축주택 특례 — 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액이 수도권 6억 원·지방 3억 원 미만인 다가구·연립·다세대·도시형생활주택을 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일 사이에 취득한 경우로, 취득세·종합부동산세·양도소득세 세 세목 모두에서 제외됩니다.
구축 빌라도 주택수에서 제외되나요?
소형 신축주택 특례는 2024년 1월 10일 이후 취득분만 대상이라 그 전에 취득한 구축 빌라는 해당하지 않습니다. 구축 빌라가 쓸 수 있는 통로는 취득세의 시가표준액 1억 원 이하(수도권 밖 2억 원 이하) 기준 하나뿐이고, 이 제외는 취득세에만 적용됩니다. 종합부동산세는 공시가격을 그대로 합산하고, 1세대 1주택 비과세 판정에서도 그대로 주택으로 셉니다.
다가구주택과 다세대주택은 어떻게 구분하나요?
건축법 시행령 별표 1 기준으로 다가구주택은 단독주택이고 주택 층수가 3개 층 이하, 1개 동 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하이며 구분소유가 되지 않습니다. 다세대주택은 공동주택이고 4개 층 이하, 바닥면적 합계 660㎡ 이하이며 호별 구분등기가 가능합니다. 실무에서는 건축물대장의 주용도 칸과 등기부의 구분등기 여부로 확인합니다.
다가구주택 한 동을 통째로 팔면 1주택인가요?
하나의 매매단위로 양도하는 경우 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 판정을 받습니다. 다만 구분등기로 쪼개어 호별로 양도하면 각 호가 별개 주택이 되어 이 취급을 받지 못합니다. 여러 세무 해설이 근거를 소득세법 시행령 제155조 제15항으로 안내하나 세꼼이는 조문 원문을 직접 확인하지 못했으므로 신고 전 확인이 필요합니다.
옥탑방이 있으면 다가구가 아니게 되나요?
옥탑의 수평투영면적이 건축면적의 8분의 1 이하이면 층수에서 제외되지만 그 선을 넘으면 한 개 층으로 산입됩니다. 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호 기준입니다. 옥탑을 포함해 주택 층수가 4개 층이 되면 다가구주택 요건이 깨져 다세대주택으로 분류되고, 건물 전체에 대한 1세대 1주택 비과세를 받지 못합니다. 국세청 심사 결정(심사-양도-2019-0096, 2019년 11월 13일)에서 옥탑 24.79㎡가 건축면적 82.72㎡의 약 30%에 해당해 층수에 산입된 사례가 있습니다.
다세대 건물 전체를 한 사람에게 팔면 1주택으로 봐주나요?
아닙니다. 다세대주택은 호별로 구분등기된 별개의 부동산이므로, 같은 날 같은 매수인에게 전부 양도해도 여러 개의 주택을 양도한 것으로 봅니다. 매매계약서를 한 장으로 쓰더라도 결론은 달라지지 않습니다.
다가구를 보유 중에 구분등기로 바꾸면 어떻게 되나요?
구분등기로 전환하면 그 시점부터 다세대주택이 되어 호수만큼 주택 수로 셉니다. 1주택 취급이 사라지므로 보유세와 이후 양도세 판정이 모두 달라집니다. 전환 자체가 세금 사건은 아니지만 이후의 주택 수 판정이 바뀌므로 전환 전에 손익을 따져 보아야 합니다.
빌라 한 채가 있으면 1세대 1주택 비과세가 깨지나요?
깨집니다. 취득세 주택 수에서 제외되는 1억 원 이하 빌라라도 1세대 1주택 비과세 판정에서는 그대로 주택으로 셉니다. 아파트 한 채를 오래 보유한 1주택자가 취득세 안내만 믿고 저가 빌라를 추가로 사면, 나중에 아파트를 팔 때 1세대 2주택자가 되어 12억 비과세와 장기보유특별공제 표2가 동시에 사라질 수 있습니다.
11. 출처
- 건축법 시행령 별표 1 — 단독주택(다가구주택)·공동주택(다세대·연립주택)의 구분 요건(층수·바닥면적·세대수)
- 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호 — 옥탑의 층수 산입 기준(수평투영면적 8분의 1)
- 국세청 심사 결정 심사-양도-2019-0096 (2019년 11월 13일) — 무허가 옥탑방으로 다가구주택이 다세대주택으로 재분류된 사안. 옥탑 24.79㎡ / 건축면적 82.72㎡, 일부인용
- 소득세법 시행령 제155조 제15항 — 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우의 1주택 취급. 조문 원문 미확인 (법령정보센터 접근 실패)
- 지방세법 시행령 제28조의4 — 취득세 주택 수 산정 제외(시가표준액 1억 원 이하, 수도권 밖 2억 원 이하)
- 소형 신축주택 특례(2024년 1·10 대책) — 전용 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억 원·지방 3억 원 미만 비아파트, 2024년 1월 10일~2027년 12월 31일 취득분
조건만 넣으면 3분이면 답이 나옵니다 세꼼이로 무료 계산하기 →