올림픽파크포레온 분양받아 지금 팔면? — 단기보유 세금 (2026)
올팍 25억 매도 = 지금(2년 미만) 단기보유면 약 9.9억, 2년 채우고 1주택 비과세면 약 3.2억. 차이가 약 6.7억이에요. 신축·분양은 며칠 차이로 단기 세율에 걸릴 수 있어 매도 시점 설계가 핵심이에요.
올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)은 12,032가구, 국내 최대 규모 신축 대단지예요. 2024년 말 입주가 시작됐죠. 분양받아 입주한 지 얼마 안 됐는데 지금 판다면 세금은 얼마일까요?
여기서 핵심은 '보유 2년'이에요. 신축·분양은 2년을 채웠는지에 따라 세금이 3배 넘게 갈립니다.
계산 전제 (꼭 확인하세요)
| 항목 | 값 | 비고 |
|---|---|---|
| 양도가 | 25억 | 전용 84㎡ 시세 수준 |
| 취득가 | 10억(분양) | 가정치 · 2024년 입주 |
| 지역 | 강동구 둔촌동 | 비조정지역 (중과 없음) |
| 상태 | 신축(입주 1년여) | 보유 2년 미만 가능성 |
숫자는 공개 시세를 바탕으로 한 예시예요. 필요경비는 단순화를 위해 뺐어요. 취득일(보유기간)은 잔금·입주 시점 기준이에요.
케이스 1 — 지금(보유 2년 미만) 팔면? 단기보유 세율
입주 후 1~2년 만에 팔면 단기보유 단일세율이 붙어요.
- 주택 1~2년 미만 보유: 60% (1년 미만이면 70%)
- 장기보유특별공제 없음, 비과세 없음(2년 미만이라 요건 미달)
- 차익 15억(25억−10억) 기준 → 약 9.9억
15억을 벌었는데 세금이 약 9.9억. 신축을 짧게 보유하고 팔면 이익의 절반 이상이 세금으로 나갈 수 있어요.
케이스 2 — 2년 채우고 1주택 비과세면?
같은 집을 2년 이상 보유(비조정이라 거주요건은 없음)하고 1세대 1주택으로 팔면 완전히 달라져요.
- 단기보유 세율에서 벗어나 기본세율(6~45%)
- 1세대 1주택 비과세 적용 → 12억까지 비과세, 초과분만 과세
- 차익 15억 기준 → 약 3.2억
| 같은 올팍, 같은 25억 매도 | 양도세(대략) |
|---|---|
| 지금(2년 미만) · 단기보유 | 약 9.9억 |
| 2년 채우고 · 1주택 비과세 | 약 3.2억 |
| 차이 | 약 6.7억 |
딱 2년. 이 문턱을 넘기느냐로 세금이 3배 넘게 갈려요. 신축·분양은 매도 시점이 특히 중요해요.
신축·분양이라 주의할 점
- 취득일(보유기간)은 잔금·입주 시점 기준이에요. 분양권 상태와 입주 후는 다르게 봐요.
- 강동구는 비조정지역이라 다주택이어도 중과(+20~30%p)는 없어요. 하지만 2년 미만이면 단기보유 세율이 붙습니다.
- 12억을 넘는 고가라 1주택 비과세여도 초과분은 과세돼요.
즉 신축은 '비과세 = 0원'이 아니라, 2년을 넘겨야 세율이 정상화되고, 12억 초과분은 여전히 과세된다는 걸 기억하세요.
정리 — 신축은 '보유 2년'이 분기점
올팍 25억 매도 = 지금(2년 미만) 단기보유면 약 9.9억, 2년 채우고 1주택 비과세면 약 3.2억. 차이가 약 6.7억이에요. 신축·분양은 며칠 차이로 단기 세율에 걸릴 수 있어 매도 시점 설계가 핵심이에요.
내 취득일·매도 예정일을 넣어봐야 진짜 세금이 나와요.
본 글은 공개 시세를 바탕으로 한 정보성 예시이며 세무 자문이 아닙니다. 취득가(분양가)는 가정치이고, 실제 세액은 개인 상황에 따라 달라집니다. 규제지역·세법은 변동될 수 있으니 매도 전 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. · 2026년 7월 기준
자주 묻는 질문
분양받아 지금 팔면 왜 세금이 9.9억인가요?
보유 2년 미만이면 단기보유 단일세율(1~2년 미만 60%, 1년 미만 70%)이 적용되고, 장기보유특별공제와 비과세가 모두 안 돼요. 그래서 차익 대부분이 높은 세율로 과세됩니다.
2년만 넘기면 세금이 정말 3배 줄어드나요?
2년 이상 보유하면 단기 세율에서 벗어나 기본세율이 적용되고, 1세대 1주택 비과세(12억까지)도 받을 수 있어요. 그래서 세금이 크게 줄어듭니다. 단 12억 초과분은 여전히 과세돼요.
올팍은 비조정지역이라 다주택도 괜찮나요?
강동구는 현재 비조정지역이라 다주택 중과(+20~30%p)는 없어요. 하지만 2년 미만 단기보유 세율은 주택 수와 무관하게 적용됩니다. 규제 현황은 바뀔 수 있어요.
이 금액이 내 경우에도 똑같이 적용되나요?
아니요. 취득가(분양가)는 가정치이고 실제 세금은 취득·매도 시점, 주택 수에 따라 달라져요. 세꼼 계산기로 본인 정보를 넣어 확인하세요.
올림픽파크포레온 시리즈 · 1편
- 올림픽파크포레온 · 신축·단기편 — 지금 보는 글
출처 및 근거
· 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 둔촌동 올림픽파크포레온 실거래: https://rt.molit.go.kr
· 국가법령정보센터 — 소득세법 제89·95·104조(비과세·장특·세율): https://www.law.go.kr
· 국세청 — 양도소득세 안내 / 홈택스: https://www.nts.go.kr
시세·입주 정보는 공개 자료 기준(2026년 7월)이며, 세액은 세꼼 계산 로직으로 교차검증한 예시예요. 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다.