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취득세 주택 수, 누구의 집까지 세나 — 1세대 판정과 공동소유

세꼼이 · 2026년 9월 29일 · 읽는 시간 9분
한 줄 답 · 2026년 9월 기준

내 집이 아니라 '우리 세대'의 집을 셉니다. 취득세 중과를 따질 때 주택 수는 사람 단위가 아니라 1세대 단위로 셉니다. 출발점은 세대별 주민등록표인데 예외가 양방향으로 있어요. 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주소를 따로 둬도 같은 세대로 묶이고, 반대로 같이 살아도 별도 세대로 인정되는 경우가 있습니다. 공동소유는 원칙적으로 공동소유자 각자가 1채씩 가진 것으로 보지만, 같은 세대원끼리 나눠 가진 것이면 세대 전체로 1채입니다. 이 판정 하나가 세율을 1%와 12% 사이에서 가릅니다.

1. 세는 단위는 사람이 아니라 세대입니다

취득세 중과를 계산하다 어긋나는 첫 번째 지점은 대개 세율표가 아닙니다. 몇 채째인지를 세는 단위입니다.

'나는 집이 없으니 첫 집이다'라고 생각했는데 같은 세대인 배우자나 부모가 이미 집을 갖고 있어서 2주택째·3주택째로 계산되는 경우가 많습니다. 취득세는 '내가 몇 채를 가졌나'가 아니라 '우리 1세대가 몇 채를 가졌나'를 봅니다.

그래서 계산 순서가 이렇게 됩니다.

순서무엇을 정하나
1단계누가 나와 같은 1세대인가
2단계그 세대가 가진 집 중 세는 것과 빼는 것은 무엇인가
3단계이번 취득이 몇 채째이고, 취득하는 집이 조정대상지역인가
4단계그에 맞는 세율 적용

1단계를 건너뛰고 3단계부터 계산하면 결과가 통째로 달라집니다. 3단계의 지역 판정은 조정대상지역 현황 편에서 확인하실 수 있고, 이 글은 1단계와 2단계를 다룹니다.

2. 1세대의 범위 — 주민등록표가 출발점

1세대는 주택을 취득하는 사람과 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말합니다. 근거는 지방세법 시행령 제28조의3(1세대의 범위)이고, 주민등록표는 주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표입니다.

원문 미확인 표시. 국가법령정보센터(law.go.kr)는 자동 조회가 차단되어 조문 원문을 직접 확인하지 못했습니다. 조문 번호와 제목은 복수의 세무 해설이 일치하게 안내하는 내용이며, 아래 서술은 그 해설과 한국세정신문 보도에 근거합니다. 실제 거래 전에는 반드시 현행 조문을 확인하세요.

중요한 건 주민등록표가 출발점일 뿐 결론이 아니라는 점입니다. 예외가 양방향으로 있습니다.

방향내용어디서 다루나
주민등록표가 달라도 같은 세대배우자, 미혼인 30세 미만 자녀아래 3번
주민등록표가 같아도 별도 세대소득 요건을 갖춘 자녀, 동거봉양 합가 등아래 4번

즉 주소를 옮겼다는 사실만으로 세대가 갈리지 않고, 주소가 같다는 사실만으로 세대가 합쳐지지도 않습니다. 실질 요건을 따로 봅니다.

3. 따로 살아도 같은 세대인 사람

주민등록을 분리해 두었어도 취득세에서는 같은 1세대로 묶이는 두 경우가 있습니다.

누구조건결과
배우자주민등록 분리 여부와 무관항상 같은 세대
자녀취득일 현재 미혼이고 30세 미만따로 살아도 같은 세대

배우자 쪽이 특히 자주 어긋납니다. 주소를 각각 두고 살아도, 각자 명의로 집을 사도 취득세 주택 수는 합산됩니다. 부부가 절세를 위해 세대를 분리했다고 생각했는데 취득세 계산에서는 달라지지 않는 것이 이 조항 때문입니다.

자녀 쪽은 미혼과 30세 미만을 모두 충족할 때만 묶입니다. 혼인했으면 나이와 무관하게 별도 세대이고, 30세가 넘었으면 미혼이어도 별도 세대입니다. 다만 30세 미만 미혼이어도 소득이 있으면 별도 세대가 될 수 있는데, 그 요건이 바로 다음 항목입니다.

양도소득세의 세대 판정은 이와 조문이 다릅니다. 취득세는 지방세법 시행령을, 1세대 1주택 비과세는 소득세법 시행령을 씁니다. 겹치는 부분이 많지만 같은 규정이 아니므로 세목별로 따로 확인해야 합니다. 양도세 쪽 세대 판정은 세대분리와 양도세 편에 정리해 두었습니다.

4. 같이 살아도 별도 세대로 보는 경우

반대 방향입니다. 같은 주민등록표에 있어도 별도 세대로 인정되는 경우들이 있습니다. 이쪽이 실무에서 세금을 크게 줄이는 지점이에요.

① 30세 미만 미혼 자녀의 소득 요건

30세 미만 미혼 자녀라도 일정 소득이 있으면 별도 세대로 봅니다. 기준은 기준 중위소득의 40% 이상이고, 소득이 있다는 것만으로는 부족해 독립적으로 생계를 유지할 수 있어야 합니다.

금액은 해마다 바뀝니다. 기준 중위소득은 보건복지부가 매년 고시하므로 40%에 해당하는 금액도 매년 달라집니다. 이 글에 2026년 금액을 적지 않은 이유는 고시 원문을 확인하지 못했기 때문입니다(보건복지부 사이트 자동 조회 차단). 취득일이 속한 연도의 고시를 직접 확인하셔야 합니다. 연도를 착각해 전년도 금액으로 판단하면 세대 판정이 뒤집힙니다.

또 하나. 미성년자는 소득 요건을 충족해도 별도 세대가 되지 않습니다. 소득 기준을 넘겼는지와 무관하게 부모와 같은 세대로 봅니다.

② 65세 이상 부모 동거봉양 합가

65세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우, 부모 세대와 자녀 세대를 각각 독립된 세대로 봅니다. 배우자의 직계존속도 포함됩니다.

다만 합가하는 자녀 쪽이 30세 이상이거나, 혼인했거나, 위 ①의 소득 요건을 충족해야 합니다. 요건 없이 주소만 합쳐 놓으면 하나의 세대로 봅니다.

③ 그 밖의 경우

경우요건
해외 체류세대 전원이 90일 이상 출국하고, 출국 후 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우
취득 후 세대분리별도 세대가 될 수 있는 사람이 주택을 취득한 뒤 60일 이내에 그 주택으로 옮기며 세대를 분리한 경우

③의 두 번째가 놓치기 쉽습니다. 취득 시점에는 같은 세대였어도 60일 안에 실제로 분리하면 인정되는 구조이므로, 잔금과 이사·전입 일정을 어떻게 잡느냐가 세율을 바꿀 수 있습니다. 60일은 넉넉하지 않습니다.

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5. 공동소유 — 각자 1채인가, 세대로 1채인가

여기가 가장 많이 헷갈리는 지점이고, 두 규칙이 겹쳐 있어서 그렇습니다. 답은 누구와 공동으로 소유했느냐에 달려 있습니다.

누구와 공동소유주택 수
같은 세대원끼리 (예: 부부 공동명의)세대 전체로 1채
다른 세대인 사람과 (예: 형제, 지인)공동소유자 각자 1채

원칙 조항은 지방세법 시행령 제28조의4 제1항으로, 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다는 내용입니다. 지분이 1%든 50%든 각자 1채입니다.

그런데 주택 수 자체를 세대 단위로 세기 때문에, 같은 세대원끼리 나눠 가진 지분은 합쳐져 결국 세대 기준 1채가 됩니다. 두 규칙이 충돌하는 게 아니라 단위가 다른 것입니다.

실무에서 무거운 쪽은 다른 세대인 사람과의 공동소유입니다. 상속으로 형제 셋이 집 한 채를 나눠 받으면 세 사람이 각각 1주택자가 됩니다. 각자 다른 집을 살 때 모두 2주택째로 계산됩니다.

지분이 아니라 주택 전체 금액으로 판정하는 항목도 있습니다. 시가표준액 1억 원 이하 주택을 주택 수에서 빼는 규정에서, 기준은 내 지분 금액이 아니라 주택 전체의 시가표준액입니다. 자세한 내용은 소형·저가주택 편에 있습니다.

상속주택은 기간 특례가 따로 있습니다. 취득세는 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 주택 수에서 뺍니다. 5년이 지나면 다시 들어옵니다.

6. 몇 채째인지 세는 시점

주택 수는 주택 취득일 현재를 기준으로 셉니다. 그런데 분양권과 입주권은 기준이 한 번 더 갈립니다.

대상주택 수 산정 기준일
일반 주택취득일(통상 잔금 지급일)
분양사업자로부터 취득한 주택분양권분양계약일
그 밖의 분양권·조합원입주권그 권리의 취득일

그리고 분양권·입주권은 주택 수에서 빠지는 게 아니라 들어가는 쪽입니다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권을 주택 수에 넣습니다. 아직 집이 지어지지 않았어도 셉니다. 분양권 자체의 양도 세금은 분양권 양도세 편에서 따로 다룹니다.

오피스텔도 취득세에서는 셉니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한, 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔이 대상입니다. 세목마다 판정이 다른 부분은 오피스텔 주택 수 편에 정리돼 있습니다.

7. 세지 않는 집은 목록이 따로 있습니다

세대가 정해지면 2단계는 그 세대의 집 중 무엇을 빼는가입니다. 취득세는 지방세법 시행령 제28조의4에 제외 목록을 두고 있습니다.

제외되는 것기준
소형·저가주택시가표준액 1억 원 이하 (수도권 밖 2억 원 이하)
상속주택상속개시일부터 5년 이내
농어촌주택요건을 갖춘 경우
가정어린이집 등용도 요건

목록 전체와 세목별 차이는 주택 수 제외 총정리 편에 모아 두었습니다. 취득세에서 빠지는 집이 종부세·양도세에서도 빠지는 건 아니라는 점이 핵심입니다. 세 세목은 서로의 목록을 참조하지 않습니다. 빌라·다가구·다세대의 판정은 빌라 편, 지방·농어촌주택은 농어촌주택 편에 있습니다.

8. 계산 — 세대 판정 하나가 가르는 금액

숫자로 보면 체감이 다릅니다. 조건을 하나로 고정해 끝까지 계산해 볼게요.

부모가 비조정대상지역에 2주택을 갖고 있습니다. 28세 미혼 자녀가 같은 주민등록표에 있고, 이 자녀가 6억 원짜리 집을 삽니다.

자녀가 같은 세대로 묶이면자녀가 별도 세대로 인정되면
이번 취득이 몇 채째3주택째1주택째
취득세율(비조정)8%기본세율 1~3%
6억 원 취득 시 취득세4,800만 원약 1,200만 원 (2% 가정)
차이약 3,600만 원

같은 집, 같은 가격인데 자녀를 어느 세대로 보느냐로 3,600만 원가량이 갈립니다. 위 금액은 취득세 본세 기준이고 지방교육세·농어촌특별세가 별도로 붙으니 실제 차이는 더 벌어집니다. 기본세율은 취득가액과 면적에 따라 1~3%로 달라지므로 위 1,200만 원은 2%를 가정한 값입니다.

그리고 이 3,600만 원은 자녀의 소득이 기준 중위소득 40%를 넘는지에 달려 있습니다. 세율표가 아니라 소득 서류가 결과를 정하는 구조입니다.

9. 놓치기 쉬운 지점 네 가지

10. 자주 묻는 질문

취득세 주택 수는 개인별로 세나요, 세대별로 세나요?

세대별로 셉니다. 취득세 중과 여부를 판정할 때는 취득하는 사람 개인이 가진 주택이 아니라 1세대가 국내에 소유하는 주택을 기준으로 셉니다. 1세대의 출발점은 주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족이며, 여기에 따로 살아도 같은 세대로 보는 예외와 같이 살아도 별도 세대로 보는 예외가 양방향으로 붙습니다.

부부가 세대를 분리하면 취득세 주택 수가 나뉘나요?

나뉘지 않습니다. 배우자는 주민등록을 분리해 따로 거주하더라도 취득세에서는 항상 같은 1세대로 봅니다. 각자 다른 주소에 살고 각자 명의로 집을 취득해도 주택 수는 합산됩니다. 세대분리로 취득세 중과를 피할 수 있는 대상은 배우자가 아니라 일정 요건을 갖춘 자녀 쪽입니다.

30세 미만 자녀는 따로 살아도 부모와 같은 세대인가요?

원칙적으로 그렇습니다. 취득일 현재 미혼이고 30세 미만인 자녀는 주민등록표가 달라도 부모와 같은 1세대로 봅니다. 다만 그 자녀에게 기준 중위소득 40% 이상의 소득이 있어 독립적으로 생계를 유지할 수 있으면 별도 세대로 인정될 수 있습니다. 혼인한 자녀나 30세 이상 자녀는 소득과 무관하게 별도 세대입니다.

미성년 자녀도 소득이 있으면 별도 세대가 되나요?

되지 않습니다. 미성년자는 기준 중위소득 40% 이상의 소득 요건을 충족해도 별도 세대로 인정되지 않고 부모와 같은 세대로 봅니다. 소득 요건으로 별도 세대가 될 수 있는 것은 성년이면서 30세 미만인 미혼 자녀입니다.

공동명의 주택은 몇 채로 세나요?

누구와 공동으로 소유했는지에 따라 다릅니다. 지방세법 시행령 제28조의4 제1항은 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다고 정하고 있어, 다른 세대인 사람과의 공동소유는 지분 크기와 무관하게 각자 1채입니다. 반면 같은 세대원끼리 나눠 가진 지분은 주택 수를 세대 단위로 세기 때문에 세대 전체로 1채가 됩니다.

형제 셋이 상속받은 집 한 채는 각자 1주택인가요?

형제가 서로 다른 세대라면 각자 1주택으로 셉니다. 다만 취득세는 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 주택 수 산정에서 제외하므로, 상속 후 5년 안에 다른 집을 취득하면 그 상속 지분은 세지 않습니다. 5년이 지나면 다시 주택 수에 들어옵니다.

65세 이상 부모를 모시려고 합가하면 세대가 합쳐지나요?

요건을 갖추면 합쳐지지 않습니다. 65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우 부모 세대와 자녀 세대를 각각 독립된 세대로 봅니다. 다만 합가하는 자녀가 30세 이상이거나 혼인했거나 기준 중위소득 40% 이상의 소득 요건을 충족해야 하며, 요건 없이 주소만 합치면 하나의 세대로 봅니다.

주택을 산 뒤에 세대를 분리해도 인정되나요?

60일 이내라면 인정될 수 있습니다. 별도 세대가 될 수 있는 요건을 갖춘 사람이 주택을 취득한 뒤 60일 이내에 그 주택으로 거주지를 옮기며 세대를 분리한 경우 별도 세대로 봅니다. 기간이 넉넉하지 않으므로 잔금일과 전입 일정을 미리 맞춰 두는 것이 안전합니다.

분양권도 취득세 주택 수에 들어가나요?

들어갑니다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득한 주택분양권과 조합원입주권을 주택 수에 포함합니다. 아직 주택이 완성되지 않았어도 셉니다. 산정 기준일은 분양사업자로부터 취득한 주택분양권이면 분양계약일이고, 그 밖의 분양권과 조합원입주권은 그 권리의 취득일입니다.

취득세에서 주택 수에 빠진 집은 양도세에서도 빠지나요?

아닙니다. 이것이 가장 흔한 착각입니다. 취득세의 제외 목록은 지방세법 시행령에 있고 양도소득세의 판정 기준은 소득세법 시행령에 있어 서로를 참조하지 않습니다. 시가표준액 9,000만 원짜리 주택은 취득세 주택 수에서는 빠지지만 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 따질 때는 한 채로 그대로 셉니다. 세목별로 각각 확인해야 합니다.

출처

이 글은 제도 정보를 정리한 것이며 개별 사안의 판정이 아닙니다. 조문과 고시는 바뀔 수 있으니 거래 전 현행 규정을 확인하시고, 금액은 세꼼이 계산기로 직접 시뮬레이션해 보세요.
우리 세대 주택 수를 넣으면
취득세와 양도세가 한 번에 나옵니다. 3분 만에 계산하기 →
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