수용되면 양도세는 얼마나 줄까 — 감면율 15·20·35·45%와 '2년 전 취득' 함정
정부가 수도권 주택공급대책을 준비하면서 그린벨트·폐교 부지·국공유지가 후보로 거론되고 있어요. 내 땅이 공익사업에 수용되면 양도소득세가 면제되는 게 아니라 일부만 감면됩니다. 감면율은 보상 방식에 따라 현금 15%·채권 20%·3년 만기특약 채권 35%·5년 만기특약 채권 45%로 갈려요. 다만 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 땅만 대상이고, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 따로 냅니다. 8억에 수용되는 사례로 계산하면 보상 방식만 바꿔도 4,243만 원이 갈립니다.
1. 왜 지금 이 이야기인가 — 공급대책과 수용
정부가 수도권 주택공급대책을 준비 중입니다. 8월 3일과 7일 두 차례에 걸쳐 부동산 관계장관 회의가 열렸고, 후보지로 거론되는 곳들의 성격이 이전 대책과 다릅니다.
- 그린벨트 — 서초구 내곡동, 강남구 세곡·자곡동 일대, 수서차량기지, 송파구 방이동 등
- 폐교·미사용 학교 부지 — 서울 내 폐교 7곳과 미사용 학교 부지 13곳(강서구 옛 공항고, 강남구 옛 청담고 등)
- 국공유지 — LH 서울지역본부(강남 논현동), 서울지방조달청(서초 반포동), 광진구청 옛 청사 등
공통점이 보이시나요? 아파트 재건축이 아니라 '땅'입니다. 그리고 이런 부지에 주택을 지으려면 공익사업으로 토지를 수용하거나 협의 매수하는 절차를 밟습니다. 즉 그동안 세금 이야기의 주인공이 집주인이었다면, 이번에는 땅 주인이 될 수 있다는 뜻이에요.
2. 수용되면 세금이 없다? — 가장 흔한 오해
가장 많이 오해하는 부분부터 정리할게요.
여기서 두 가지가 갈립니다.
- 비과세가 아니라 감면입니다. 세금이 0원이 되는 게 아니라, 계산된 세금에서 정해진 비율만큼 빼줍니다.
- 감면율은 자동으로 정해지지 않습니다. 보상을 어떤 방식으로 받느냐에 따라 15%에서 45%까지 세 배 차이가 납니다. 이게 이 글의 핵심이에요.
3. 감면율 네 가지 — 보상 방식이 세금을 가른다
조세특례제한법 제77조가 정한 감면율입니다.
| 보상 방식 | 감면율 | 성격 |
|---|---|---|
| 현금보상 | 15% | 보상금을 현금으로 즉시 수령 |
| 채권보상 | 20% | 보상채권으로 수령 (만기 전 처분 가능) |
| 만기보유특약 채권 (3년) | 35% | 3년간 만기까지 보유하기로 특약 |
| 만기보유특약 채권 (5년) | 45% | 5년간 만기까지 보유하기로 특약 |
구조가 명확합니다. 돈을 늦게 받겠다고 약속할수록 세금을 더 깎아줍니다. 정부 입장에서는 보상금이 한꺼번에 시장에 풀려 주변 땅값을 밀어올리는 것을 막고 싶고, 그 대가로 세금 혜택을 주는 거예요.
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4. 가장 큰 함정 — '사업인정고시일 소급 2년'
감면율보다 먼저 확인해야 할 게 있습니다. 애초에 감면 대상인지예요.
왜 이런 규정이 있을까요? 감면 제도의 취지가 '원치 않게 재산을 잃은 사람을 배려하는 것'이기 때문입니다. 수용될 걸 알고 들어와 보상 차익을 노린 사람까지 깎아줄 이유는 없죠.
그래서 순서가 이렇게 됩니다.
- 사업인정고시일을 확인한다 — 해당 공익사업이 법적으로 인정된 날
- 그 날짜에서 2년을 거꾸로 센다
- 내 취득일이 그보다 앞이면 감면 대상, 뒤면 대상이 아니다
이번 공급대책처럼 후보지가 언론에 먼저 거론되는 경우, 보도를 보고 매수한 사람은 거의 확실히 대상에서 빠집니다. 사업인정고시는 보도보다 한참 뒤에 나오니까요. 반대로 수십 년 전부터 그 땅을 갖고 있던 원주민은 대상이 됩니다.
취득일을 정확히 모르거나 취득가액 증빙이 없다면 취득가액을 모를 때 양도세 계산법 — 환산취득가액 총정리를 참고하세요. 오래 보유한 땅일수록 이 문제가 자주 생깁니다.
5. 사례 계산 — 8억에 수용되면 얼마를 내나
숫자로 봐야 체감이 됩니다. 하나의 조건으로 끝까지 계산해 볼게요.
- 2015년에 2억 원에 취득한 토지, 11년 보유
- 공익사업으로 수용, 보상금(양도가액) 8억 원, 필요경비 1,000만 원
- 사업인정고시일 2년 이전 취득 요건 충족
| 단계 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 (8억 − 2억 − 1,000만) | 5억 9,000만 원 |
| 장기보유특별공제 (11년, 표1 22%) | − 1억 2,980만 원 |
| 양도소득금액 | 4억 6,020만 원 |
| 기본공제 | − 250만 원 |
| 과세표준 | 4억 5,770만 원 |
| 산출세액 (40% − 누진공제 2,594만) | 1억 5,714만 원 |
여기까지가 감면 전 세금입니다. 이제 보상 방식별로 갈라집니다.
| 보상 방식 | 감면세액 | 결정세액 | 농어촌특별세 | 지방소득세 | 총 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 감면 없음 | — | 1억 5,714만 | — | 1,571만 | 1억 7,285만 원 |
| 현금보상 15% | 2,357만 | 1억 3,357만 | 471만 | 1,336만 | 1억 5,164만 원 |
| 채권보상 20% | 3,143만 | 1억 2,571만 | 629만 | 1,257만 | 1억 4,457만 원 |
| 3년 만기특약 35% | 5,500만 | 1억 214만 | 1,100만 | 1,021만 | 1억 2,335만 원 |
| 5년 만기특약 45% | 7,071만 | 8,643만 | 1,414만 | 864만 | 1억 921만 원 |
같은 땅, 같은 보상금인데 현금보상과 5년 만기특약 채권의 차이가 4,243만 원입니다. 보상 협의 자리에서 서명 한 번으로 갈리는 금액이에요.
계산에 쓴 세율 구간과 누진공제는 양도소득세 세율 한눈에 (2026), 장기보유특별공제 표1의 연차별 공제율은 장기보유특별공제 표1·표2 차이에서 확인하세요.
6. 감면율만큼 안 줄어드는 이유 — 한도와 농어촌특별세
위 표를 자세히 보면 이상한 점이 보입니다. 45% 감면인데 총 부담은 45%가 줄지 않았어요. 1억 7,285만 원에서 1억 921만 원으로, 약 37%만 줄었습니다. 이유가 두 가지입니다.
① 농어촌특별세가 따라붙습니다
감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 별도 납부해야 합니다. 즉 감면을 많이 받을수록 농특세도 함께 늘어나요. 45% 감면으로 7,071만 원을 깎으면 그중 1,414만 원이 농특세로 되돌아갑니다. 실질 감면 효과는 감면율의 80% 수준이라고 보면 대략 맞습니다.
② 감면에는 한도가 있습니다
양도소득세 감면에는 종합한도가 걸립니다. 보상금 규모가 크면 계산된 감면액을 다 받지 못하고 한도에서 잘려요. 위 사례는 감면액이 최대 7,071만 원이라 한도에 걸리지 않았지만, 보상금이 수십억대로 올라가면 이야기가 달라집니다.
7. 이 감면, 언제까지 있나
조세특례제한법의 감면 조항에는 적용기한이 붙어 있습니다. 공익사업용 토지 감면의 현행 적용기한은 2026년 12월 31일 양도분까지로 안내되고 있어요.
다만 이런 조항은 기한이 다가오면 연장되는 경우가 많습니다. 매년 세법개정 과정에서 일몰 연장 여부가 함께 결정되기 때문이에요. 그러니 이렇게 이해하시면 됩니다.
- 지금 수용이 진행 중이라면 — 현행 규정이 그대로 적용됩니다. 걱정하지 않으셔도 돼요.
- 이번 공급대책으로 몇 년 뒤에 수용될 땅이라면 — 그때의 규정이 적용됩니다. 감면율과 요건이 지금과 다를 수 있어요.
세금은 양도일(수용의 경우 수용개시일 또는 보상금 수령일) 기준으로 그때의 법을 적용받습니다. 지금 발표되는 대책의 세금 결과를 오늘 규정으로 확정해 계산할 수는 없다는 뜻이에요.
세법이 바뀔 때 내 거래에 언제부터 적용되는지는 세법이 바뀌면 내 양도세는 언제부터? 적용 시점 3단계와 '양도일' 판정법에 정리돼 있습니다.
8. 자주 묻는 질문
내 땅이 공익사업으로 수용되면 양도소득세를 내나요?
냅니다. 수용도 세법상 '양도'에 해당하기 때문에 양도소득세 과세 대상이에요. 다만 조세특례제한법 제77조에 따라 세금의 일부를 감면받습니다. 비과세가 아니라 감면이라는 점이 중요해요.
수용 보상금을 채권으로 받으면 세금이 얼마나 줄어드나요?
감면율이 보상 방식에 따라 갈립니다. 현금보상 15%, 채권보상 20%, 만기보유특약 3년 채권 35%, 5년 채권 45%입니다. 2억에 취득해 11년 보유한 땅이 8억에 수용된 사례로 계산하면, 현금보상은 총 1억 5,164만 원, 5년 만기특약 채권은 총 1억 921만 원으로 4,243만 원 차이가 납니다.
개발 소식을 듣고 산 땅도 수용 감면을 받을 수 있나요?
대부분 받지 못합니다. 감면 대상은 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지로 한정돼요. 언론 보도를 보고 매수한 경우 사업인정고시일이 그 뒤에 오기 때문에 2년 요건을 채우기 어렵습니다. 오래 보유해 온 원주민은 대상이 됩니다.
만기보유특약 채권을 중간에 팔면 어떻게 되나요?
감면받았던 세액이 추징됩니다. 3년·5년 특약으로 35%·45% 감면을 받았다면 그 기간 동안 채권을 보유해야 해요. 자금 계획이 불확실하다면 감면율이 낮더라도 현금보상이나 일반 채권보상이 나을 수 있습니다.
감면을 받으면 그 비율만큼 세금이 줄어드나요?
그보다 적게 줄어듭니다. 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 따로 납부해야 하기 때문이에요(재촌·자경 농지는 비과세). 45% 감면이라도 실질 효과는 그보다 낮습니다. 또 감면에는 종합한도가 있어 보상금이 큰 경우 계산된 감면액을 다 받지 못할 수 있습니다.
이번 수도권 공급대책으로 우리 동네가 수용되면 세금이 어떻게 되나요?
대책 내용이 아직 확정되지 않았고, 수용은 사업인정고시 등 여러 절차를 거친 뒤에야 이뤄집니다. 세금은 그 시점의 법을 적용받으므로 지금 규정으로 확정해 계산할 수 없어요. 다만 지금 확인해 둘 것은 있습니다. 내 취득일이 언제인지, 취득가액 증빙이 남아 있는지입니다. 이 두 가지가 나중에 감면 여부와 세액을 가릅니다.
세꼼이 계산기로 수용 보상 양도세를 계산할 수 있나요?
감면 전 양도소득세까지는 계산할 수 있습니다. 취득가액·보상금·보유기간을 넣으면 산출세액이 나오고, 거기에 이 글의 감면율(15·20·35·45%)을 곱해 빼면 대략적인 결정세액을 가늠할 수 있어요. 다만 감면 한도와 농어촌특별세, 2년 요건 충족 여부는 개별 확인이 필요합니다.
출처
- 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면) — 감면율·2년 요건·농어촌특별세·적용기한. 토지수용에 따른 양도소득세 해설
- 감면율 개정(현금 15%·채권 20%·3년 특약 35%·5년 특약 45%) — 한국세무사회 웹진
- 수도권 주택공급대책 관계장관 회의 및 후보지 거론 현황 — 한국일보, 아시아투데이
- 본문의 사례 계산은 세꼼이가 현행 세율·공제 규정으로 직접 산출한 값입니다. 개별 사안은 국세청 상담(126) 또는 세무대리인 확인을 권합니다.