여의도 시범 40년 보유, 지금 팔면 양도세는? — 33억 케이스 (2026)

여의도 시범아파트는 서울시 신속통합기획 1호 재건축 단지예요. 1971년 준공된 이 단지가 최고 65층으로 탈바꿈해요. 40년 넘게 실거주한 분이 지금 판다면 양도세는 얼마일까요?

의외의 결과예요 — 33억에 팔아도 세금은 약 1.4억. 이게 바로 오래 보유 + 실거주의 힘이에요.

계산 전제 (꼭 확인하세요)

숫자는 공개 시세를 바탕으로 한 예시예요. 필요경비는 단순화를 위해 뺐고, 1주택 사례는 거주요건 충족(장특 표2)을 가정했어요.

케이스 1 — 1세대 1주택, 40년 실거주

1985년경 2억에 사서 40년 살다가 2026년 33억에 판 경우예요.

• 양도차익: 33억 − 2억 = 31억
• 12억까지 비과세, 초과분만 과세
• 장기보유특별공제 80% 적용 (보유 40%+거주 40%)
• 최종 양도세 ≈ 약 1.4억(지방소득세 포함)

31억을 벌었는데 세금은 약 1.4억. 오래 보유하고 실제로 거주하면 장특 80%로 세금이 크게 줄어드는 거예요. 압구정(초고가)보다도 세금이 작아요.

케이스 2 — 다주택이라면? (비조정이라도 큼)

여의도는 비조정지역이라 다주택이어도 중과(+20~30%p)는 없어요. 하지만 그래도 세금은 큽니다.

• 비과세 없음 + 장기보유특별공제는 표1(최대 30%)만
• 기본세율(6~45%) 적용
• 차익 31억 기준 → 약 10억

중과가 없어도 1주택 비과세와 장특 80%가 빠지면 세금이 7배 넘게 커져요. 역시 실거주 1주택이 압도적으로 유리해요.

이 케이스의 교훈

여의도 시범은 비조정 + 초장기 실거주라는 조건이 겹쳐서, 1주택이면 세금이 아주 낮아요. 반대로 같은 집도 다주택이 되면 비과세·장특이 사라져 세금이 몇 배로 뛰고요. '오래 + 실거주 + 1주택'이 절세의 정석이라는 걸 보여주는 사례예요.

재건축이 진행되면 관리처분 후 입주권으로 바뀌어 계산이 또 달라지니, 매도 시점은 개별 확인이 필요해요.

정리 — 오래·실거주·1주택의 힘

여의도 시범 33억 매도 = 1세대 1주택 40년 실거주면 약 1.4억, 다주택이면 약 10억. 비조정이라 중과는 없지만, 비과세와 장특 80%가 있고 없고의 차이가 큽니다.

내 보유·거주 기간과 주택 수를 넣어봐야 진짜 세금이 나와요.

본 글은 공개 시세를 바탕으로 한 정보성 예시이며 세무 자문이 아닙니다. 취득가는 가정치이고, 실제 세액은 개인 상황에 따라 달라집니다. 규제지역·재건축·세법은 변동될 수 있으니 매도 전 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. · 2026년 7월 기준

자주 묻는 질문

시세·재건축 진행은 공개 자료 기준(2026년 7월)이며, 세액은 세꼼 계산 로직으로 교차검증한 예시예요. 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다.