은마아파트 지금 팔면 양도세 얼마? — 34.5억 케이스 계산 (2026)

2026년 7월, 대치동 은마아파트가 23년 만에 재건축 사업시행인가를 받았어요. 47년 된 이 단지가 지하 6층~지상 49층, 5,850가구로 다시 태어나요. 그럼 오래 보유한 분들, 지금 팔면 양도세가 얼마나 나올까요?

실제 시세로 계산해봤어요. 결론부터 말하면 — 같은 34.5억에 팔아도, 1주택이냐 다주택이냐에 따라 세금이 1억 대에서 18억 대까지 갈립니다.

계산 전제 (꼭 확인하세요)

숫자는 공개 실거래 시세를 바탕으로 한 예시예요. 필요경비(취득세·중개보수 등)는 단순화를 위해 뺐고, 1주택 사례는 거주요건 충족(장기보유특별공제 표2)을 가정했어요. 실제 세금은 취득가·보유·거주·주택 수에 따라 달라집니다.

케이스 1 — 1세대 1주택, 20년 실거주

2005년경 7억에 사서 쭉 살다가 2026년 34.5억에 판 경우예요.

• 양도차익: 34.5억 − 7억 = 27.5억
• 12억 초과 고가주택이라 초과분 비율만 과세 → 과세대상 차익 약 17.9억
• 20년 보유·10년 이상 거주 → 장기보유특별공제 80% 적용
• 최종 양도세 ≈ 약 1억 2,800만원(지방소득세 포함)

27.5억을 벌었는데 세금은 약 1.3억. 비과세(12억)와 장특 80%가 세금을 크게 깎아준 거예요.

케이스 2 — 1세대 1주택, 10년 보유

2015년경 11억에 사서 2026년 34.5억에 판 경우예요.

• 양도차익: 34.5억 − 11억 = 23.5억
• 과세대상 차익 약 15.3억, 장특 80% 적용
• 최종 양도세 ≈ 약 1억 500만원

취득가가 높아 차익이 작아졌고, 세금도 약 1.05억으로 비슷한 수준이에요. 1주택 실거주는 아무리 비싸게 팔아도 세금이 '억 단위 초반'에서 관리되는 게 핵심이에요.

케이스 3 — 다주택자라면? '세금 폭탄'의 실제

여기가 충격 포인트예요. 집이 여러 채인 상태에서 은마(조정지역 주택)를 팔면 완전히 달라져요.

• 비과세 없음 + 장기보유특별공제 배제
• 조정지역 2주택 기본세율 +20%p, 3주택 이상 +30%p
• 2005년 7억 취득·차익 27.5억 기준 →
• 2주택 중과: 약 18억 9,000만원
• 3주택 중과: 약 21억 9,000만원

같은 아파트를 같은 값에 파는데 세금이 17억 넘게 갈려요. '몇 채인지, 실거주인지'가 이렇게까지 결정적이에요.

재건축이라 더 주의할 점

은마는 재건축이에요. 지금은 주택 상태지만, 관리처분계획 인가(2026년 말 총회 목표) 이후엔 '조합원입주권'으로 바뀌어 양도세 계산 방식이 달라져요.

• 관리처분 전: 일반 주택으로 계산(위 케이스)
• 관리처분 후: 입주권으로 전환 → 1세대 1주택 비과세·장특 적용 요건이 별도로 얽힘
• 이주·철거·착공(2028 목표) 단계마다 세금·규제가 달라질 수 있어요

즉 '언제 파느냐'가 세금을 또 한 번 가릅니다. 재건축 단지는 특히 시점 설계가 중요해서, 개별 시뮬레이션이 필수예요.

정리 — 같은 집도 '누가·어떻게'가 세금을 가른다

은마 34.5억 매도 = 1세대 1주택 실거주면 약 1.3억, 다주택 조정지역 중과면 약 18.9억. 차이가 약 17.6억이에요. 여기에 재건축이라 관리처분 전후 시점까지 세금을 또 가릅니다.

화제의 단지일수록 계산이 복잡해요. 내 취득가·보유·거주·주택 수를 넣어봐야 진짜 세금이 나와요.

본 글은 공개 실거래가를 바탕으로 한 정보성 예시이며 세무 자문이 아닙니다. 취득가는 가정치이고, 실제 세액은 개인 상황에 따라 달라집니다. 재건축 진행 상황·세법은 변동될 수 있으니 실제 매도 전 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다. · 2026년 7월 기준

자주 묻는 질문

시세·재건축 진행은 공개 보도·실거래 자료 기준(2026년 7월)이며, 세액은 세꼼 계산 로직으로 교차검증한 예시예요. 실제 신고 전에는 국세청·세무 전문가 확인을 권장합니다.