부담부증여 양도세·증여세 계산 전 과정 — 전세 낀 아파트 물려줄 때 세금 (2026)
전세보증금·대출을 낀 채로 집을 물려주는 부담부증여는 세금이 둘로 쪼개져요. 채무액만큼은 주는 사람(증여자)이 양도소득세를 내고(소득세법 제88조), 나머지에만 받는 사람(수증자)이 증여세를 냅니다(상증세법 제47조). 증여자가 1세대 1주택 비과세라면 양도세 부분도 비과세라 절세 효과가 가장 크지만, 양도차익이 큰 다주택자라면 단순증여보다 오히려 불리할 수 있어요. 결론: 두 방식 모두 계산해서 비교하는 것이 정답입니다.
1. 부담부증여란 — 세금이 둘로 쪼개지는 구조
부담부증여(負擔附贈與)는 전세보증금이나 주택담보대출 같은 채무를 받는 사람이 함께 떠안는 조건으로 재산을 넘기는 증여예요. 시가 10억 원 아파트에 전세 4억이 끼어 있고, 자녀가 그 보증금 반환 의무까지 승계한다면 자녀가 실제로 '공짜로' 받는 건 6억 원뿐이죠.
세법도 정확히 그렇게 봅니다. 채무액 부분은 사실상 대가를 받고 판 것과 같으므로 양도로 보고(소득세법 제88조 제1호 후단), 나머지만 증여로 봐요(상속세 및 증여세법 제47조 제1항). 그래서 세금 고지서가 두 사람 앞으로 나뉘어 날아갑니다.
| 구분 | 누가 내나 | 무슨 세금 | 과세 대상 |
|---|---|---|---|
| 채무 부분 (예: 보증금 4억) | 증여자 (주는 사람) | 양도소득세 | 채무액만큼 유상 양도로 간주 |
| 나머지 부분 (예: 6억) | 수증자 (받는 사람) | 증여세 | 증여재산가액 − 채무액 |
| 취득 단계 | 수증자 | 취득세 | 채무분은 유상 세율, 증여분은 무상 세율 |
증여받은 집을 나중에 팔 때의 세금은 상속·증여받은 집 팔 때 양도세 (이월과세 주의)에서 자세히 다뤘어요.
2. 계산 공식 딱 2줄 — 양도가액과 취득가액 안분
증여자의 양도세 계산에서 헷갈리는 건 딱 하나, 안분이에요. 소득세법 시행령 제159조가 정한 공식은 이렇습니다.
- 양도가액 = 인수되는 채무액 (증여재산가액 × 채무액/증여재산가액)
- 취득가액 = 실제 취득가액 × (채무액 ÷ 증여재산가액)
즉 집 전체가 아니라 채무 비율만큼만 잘라서 양도세를 계산해요. 5억에 산 집을 시가 10억일 때 보증금 4억을 끼워 증여하면, 양도가액은 4억이고 취득가액은 5억의 40%인 2억이 됩니다. 이때 증여재산가액은 시가(아파트는 통상 유사 매매사례가액)가 기준이에요.
3. 실전 계산 — 시가 10억·보증금 4억 아파트
조건을 정해 놓고 끝까지 계산해 볼게요. 아버지(2주택, 중과 미적용 가정)가 10년 보유한 아파트를 성인 자녀에게 부담부증여합니다.
- 증여재산가액(시가): 10억 원 / 아버지의 당초 취득가액: 5억 원
- 자녀가 승계하는 전세보증금: 4억 원 / 최근 10년 내 다른 증여 없음
③-1. 자녀의 증여세 — 6억 원 부분
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 증여세 과세가액 | 10억 − 채무 4억 | 6억 원 |
| 증여재산공제 | 성인 자녀 5,000만 원 | −5,000만 원 |
| 과세표준 | 6억 − 5,000만 | 5억 5,000만 원 |
| 산출세액 | 5.5억 × 30% − 누진공제 6,000만 | 1억 500만 원 |
| 신고세액공제 3% | 기한 내 자진신고 시 | −315만 원 |
| 납부할 증여세 | 약 1억 185만 원 |
③-2. 아버지의 양도세 — 채무 4억 부분
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 인수 채무액 | 4억 원 |
| 취득가액 | 5억 × (4억/10억) | −2억 원 |
| 양도차익 | 2억 원 | |
| 장기보유특별공제 | 10년 보유 × 연 2% = 20% | −4,000만 원 |
| 기본공제 | 연 1회 | −250만 원 |
| 과세표준 | 1억 5,750만 원 | |
| 산출세액 | × 38% − 누진공제 1,994만 | 3,991만 원 |
| 지방소득세 포함 | +10% | 약 4,390만 원 |
두 세금을 합치면 약 1억 4,575만 원(취득세 별도)이에요. 숫자가 커 보이지만, 다음 섹션의 단순증여와 비교하면 이야기가 달라집니다.
장기보유특별공제 표1·표2 차이는 장기보유특별공제 총정리 (최대 80%)에서, 세율표는 양도소득세 세율 한눈에 (2026)에서 확인하세요.
4. 단순증여 vs 부담부증여, 얼마나 차이 날까
같은 아파트를 채무 없이 통째로 증여하면 자녀의 증여세 과세가액이 10억 원 전체가 됩니다.
| 구분 | 단순증여 | 부담부증여 (보증금 4억) |
|---|---|---|
| 자녀 증여세 | 약 2억 1,825만 원 (과표 9.5억 × 30% − 6,000만, 신고공제 후) | 약 1억 185만 원 |
| 부모 양도세 | 없음 | 약 4,390만 원 |
| 세금 합계 | 약 2억 1,825만 원 | 약 1억 4,575만 원 |
| 차이 | 부담부증여가 약 7,250만 원 적음 (이 사례 기준, 취득세 제외) | |
차이가 나는 이유는 간단해요. 증여세는 10~50% 누진세율이라 과세가액을 4억 덜어내는 효과가 크고, 덜어낸 4억에 붙는 양도세는 취득가액·장특공제를 빼고 남은 차익에만 붙기 때문이죠. 다만 이건 이 사례의 결과일 뿐, 비율은 집마다 완전히 다릅니다.
5. 유리한 경우 vs 오히려 손해인 경우
| 상황 | 판정 | 이유 |
|---|---|---|
| 증여자가 1세대 1주택 비과세 | 가장 유리 | 채무 부분 양도가액이 12억 이하면 양도세 0 — 증여세만 줄어드는 효과 |
| 취득가액이 높아 차익이 작은 집 | 유리 | 양도세 부담이 작아 증여세 절감분이 그대로 남음 |
| 취득가액이 매우 낮은 집 (차익 큼) | 불리할 수 있음 | 채무 부분 양도세가 증여세 절감분을 잠식 |
| 다주택 중과세율 적용 시 | 불리 가능성 큼 | 중과세율 + 장특공제 배제가 겹치면 역전 — 중과 한시 배제 여부를 양도 시점 기준으로 확인 필요 |
핵심은 "증여세에서 줄어드는 금액"과 "새로 생기는 양도세"의 크기 비교예요. 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역 취득 시 2년 거주)을 갖춘 집이라면 부담부증여는 사실상 증여세 할인 카드가 됩니다.
12억 초과 고가주택의 비과세 계산 구조는 12억 넘는 집 팔면 양도세 얼마? (2026)를 참고하세요.
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6. 채무 인정 요건과 국세청 사후관리
부담부증여의 출발점은 채무가 진짜여야 한다는 거예요. 특히 배우자·직계존비속 사이에서는 상증세법 제47조 제3항이 채무 인수를 원칙적으로 인정하지 않고, 객관적으로 입증되는 경우에만 예외로 인정합니다.
- 인정되는 채무: 등기·계약서로 확인되는 임대차보증금(전세·월세 보증금), 금융기관 담보대출처럼 제3자에게 객관적으로 확인되는 채무. 증여일 현재 그 재산에 실제로 담보된 것이어야 해요.
- 인정 안 되는 것: 가족 간 차용증만 있는 사적 채무, 증여 직전 급조한 대출 등 실체가 의심되는 채무.
그리고 여기가 진짜 함정인데, 국세청은 부담부증여로 인수된 채무를 전산에 등록해 두고 상환 과정을 사후관리합니다. 나중에 자녀가 보증금을 돌려주거나 대출을 갚을 때 그 돈이 어디서 났는지를 다시 봐요. 부모가 대신 갚아준 사실이 확인되면 그 금액만큼 새로운 증여로 보아 증여세와 가산세가 추가됩니다.
7. 받은 다음이 더 중요 — 이월과세·취득세
⑦-1. 자녀가 10년 안에 팔면 — 이월과세
부담부증여로 받은 집을 자녀가 팔 때 취득가액은 두 조각으로 나뉘어요. 채무 부분은 인수한 채무액(유상취득), 증여 부분은 증여 당시 평가액이 원칙입니다. 그런데 증여 부분을 증여일로부터 10년 안에 팔면 이월과세(소득세법 제97조의2)가 적용돼 취득가액이 당초 증여자의 취득가액으로 바뀌어요. 아버지가 5억에 산 집이라면 자녀의 증여분 취득가액이 6억(증여 당시 평가액 기준 안분액)이 아니라 아버지의 취득가액 기준으로 계산돼 양도세가 크게 늘 수 있습니다. 2022년 이전 증여분은 5년, 2023년 1월 1일 이후 증여분부터는 10년이에요.
⑦-2. 취득세는 두 세율로 나뉜다
자녀의 취득세도 채무 비율로 안분됩니다. 채무 부분은 유상취득 세율(주택 1~3%), 증여 부분은 무상취득 세율(기본 3.5%, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 이상 주택은 12%)이 적용돼요. 다만 배우자·직계존비속에게서 취득하는 경우 지방세법도 채무 인수 부분의 유상 인정에 별도 요건(지방세법 제7조 제11항)을 두고 있어서, 소득 없는 수증자는 유상 세율을 인정받지 못할 수 있습니다.
8. 자주 묻는 질문
부담부증여가 뭔가요?
전세보증금이나 대출 같은 채무를 받는 사람이 함께 떠안는 조건의 증여예요. 채무액만큼은 증여자에게 양도소득세가, 나머지에만 수증자에게 증여세가 과세됩니다(소득세법 제88조, 상증세법 제47조).
전세 낀 아파트를 자녀에게 증여하면 세금이 어떻게 되나요?
시가 10억·보증금 4억이면 자녀는 6억에 대한 증여세, 부모는 4억 부분에 대한 양도세를 내요. 부모의 취득가액은 원래 취득가액에 채무 비율(40%)을 곱해 안분합니다.
부담부증여는 언제 유리한가요?
증여자가 1세대 1주택 비과세면 채무 부분 양도세도 비과세라 가장 유리해요. 반대로 취득가액이 낮아 차익이 크거나 다주택 중과 대상이면 단순증여보다 불리할 수 있으니 반드시 양쪽을 계산해 비교하세요.
자녀 대신 부모가 보증금을 돌려주면 어떻게 되나요?
그 금액만큼 새로운 증여로 보아 증여세가 다시 과세되고 가산세도 붙어요. 국세청이 인수 채무를 전산 등록해 상환 자금 출처를 사후관리하기 때문에, 채무는 반드시 수증자 본인 자금으로 갚아야 합니다.
부담부증여로 받은 집을 10년 안에 팔면요?
증여 부분에 이월과세가 적용돼 취득가액이 당초 증여자의 취득가액으로 바뀌어요(2023년 이후 증여분부터 10년). 세금이 크게 늘 수 있으니 매도 시점을 정하기 전에 이월과세 기한부터 확인하세요.
보증금이 클수록 무조건 절세가 되나요?
아니에요. 채무 비율이 커질수록 증여세는 줄지만 양도세와 유상취득분이 함께 커져요. 특히 차익이 큰 집은 양도세 증가분이 증여세 절감분을 넘어설 수 있고, 소득 없는 자녀의 과도한 채무 인수는 그 자체로 조사 리스크입니다.
참고 자료
이 글은 2026년 8월 4일 기준 현행 세법을 바탕으로 작성됐어요. 예시의 세액은 이해를 돕기 위한 개산이며, 증여재산 평가액·필요경비·감면 적용에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다. 다주택 중과 한시 배제 등 개정 예정 사항은 양도(증여) 시점 기준으로 반드시 재확인하고, 개별 사안은 세무 전문가와 상담하세요.