토허제 기간 총정리 — 실거주 유예는 언제까지, 양도세 거주기간은 언제부터

1. 토허제 기간 한눈에 — 날짜로 정리

가장 많이 검색되는 것이 토허제 기간입니다. 그런데 이 말에는 서로 다른 기간이 최소 다섯 개 섞여 있어요. 먼저 표로 갈라 놓고 시작합니다.

거주요건이 아예 붙는지부터 갈리는 기준은 취득 당시 조정대상지역 여부입니다. 최신 목록과 판단법은 조정대상지역 최신 목록과 양도세에 정리했습니다.

2. 9월 17일 연장이 확정됐습니다 — 무엇이 어떻게 바뀌나

2026년 9월 17일 국토교통부가 토지거래허가구역 내 주택의 실거주 의무 유예 특례를 연장한다고 발표했습니다. 8월 9일 검토 보도로 시작해 한 달 넘게 미확정 상태였던 사안이 확정된 것입니다. 바뀌는 내용은 두 가지입니다.

• 유예 신청 기한 1년 연장 — 2026년 12월 31일 → 2027년 12월 31일.
• 갱신계약까지 유예 인정 — 지금까지는 기존 임대차계약의 최초 종료 시점까지만 유예됐는데, 임차인이 갱신계약으로 계속 거주하는 경우 그 갱신 기간(1회, 최장 2년)까지 인정합니다. 시행일 기준으로 신청 기간 15개월에 갱신 24개월을 더해 최장 3년 3개월까지 입주를 미룰 수 있습니다.

바뀌지 않는 것도 분명합니다. 매수자의 무주택 요건(2026년 5월 12일부터 계속 무주택)과 입주 후 2년 계속거주 의무는 그대로입니다. 유예는 입주를 미뤄주는 것이지 거주의무를 깎아주는 것이 아닙니다.

배경은 명확합니다. 정부는 다주택자 양도세 중과를 한시 완화해 앞으로 2년간 매물이 나오도록 유도하고 있어요. 그런데 세금을 깎아줘도 토지거래허가구역 규제 때문에 매물이 나오지 못하는 구조가 남아 있습니다. 매수자가 실거주해야 하니 세입자가 있는 집은 거래 자체가 어렵거든요. 세제와 규제의 박자를 맞추겠다는 뜻입니다.

다주택 중과 한시 완화의 내용과 절감액은 다주택 중과 한시 완화 — 지금 팔면 세금 얼마나 줄까? 소급 환급까지에 정리했습니다.

3. 지금 유예 제도는 이렇게 생겼습니다

2026년 5월 12일 발표되고 5월 29일 시행된 현행 제도를 먼저 정리합니다.

여기까지가 보도된 내용입니다. 이제 보도가 멈춘 지점부터가 이 글의 본론이에요.

4. 두 개의 '2년'은 같은 2년이 아닙니다

이 주제에서 사람들이 가장 많이 착각하는 지점입니다. '2년 실거주'라는 같은 말이 두 개의 다른 법에 각각 들어 있습니다.

더 헷갈리는 게 있습니다. 토지거래허가구역과 조정대상지역은 서로 다른 제도입니다. 허가구역은 부동산 거래신고법에 따라, 조정대상지역은 주택법에 따라 각각 지정돼요. 실제로는 같은 지역이 둘 다에 해당하는 경우가 많지만, 논리적으로 연결된 것이 아닙니다. 그래서 네 가지 조합이 다 나옵니다.

조정대상지역 여부가 '취득 당시' 기준으로 판단되는 이유와 최신 목록 확인법은 조정대상지역 최신 목록과 양도세 (2026.7)에 정리했습니다.

5. 유예기간은 거주기간에 안 들어갑니다 — 시계 두 개

구체적인 일정으로 보겠습니다. 2026년 9월에 토허구역의 세 낀 집을 사고, 기존 임대차계약이 2028년 3월에 끝난다고 해보죠.

두 시계가 2028년 3월에 나란히 출발합니다. 이 사례에서는 우연히 같은 날 끝나요. 하지만 이건 우연입니다. 임대차계약 종료가 늦어지거나, 입주를 미루거나, 중간에 잠깐 나가 살면 두 시계는 곧바로 어긋납니다.

실전에서 문제가 되는 건 매도 타이밍입니다. "2026년에 샀으니 2028년이면 2년 넘었네" 하고 파는 순간 비과세가 날아갑니다. 보유는 2년을 넘었어도 거주는 0년이니까요.

6. 거주요건을 놓치면 얼마나 손해인가 — 실제 계산

숫자로 보겠습니다. 조건은 이렇습니다.

• 취득가 15억 원, 4년 뒤 20억 원에 양도 · 1세대 1주택
• 취득 당시 조정대상지역 소재 → 비과세에 거주 2년 요건이 붙음
• 필요경비 0원, 단독명의, 지방소득세 10% 포함 (단순 비교용)

왜 이렇게 벌어지는지 뜯어보면 세 겹으로 불리해지기 때문입니다.

• 12억 비과세가 통째로 사라집니다. 과세대상 차익이 2억에서 5억으로 2.5배가 돼요.
• 장특공제가 표2에서 표1로 강등됩니다. 표2는 1세대 1주택 전용이라 보유 4%·거주 4%씩 최대 80%까지 가는데, 표1은 연 2%·최대 30%입니다.
• 과세표준이 커져 세율 구간이 올라갑니다. 35% 구간에서 40% 구간으로 넘어가요.

7. 놓치기 쉬운 함정 5가지

• "토허제 2년 채웠으니 비과세도 되겠지" → 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 애초에 거주요건이 없었고, 맞았다면 입주일부터 2년입니다. 토허제 이행 여부는 세법 판단에 들어가지 않아요.
• "유예받았으니 보유기간도 밀리겠지" → 아닙니다. 보유기간은 취득일부터 정상적으로 흘러갑니다. 밀리는 건 거주기간뿐이에요. 그래서 보유 3년·거주 0년 같은 조합이 생깁니다.
• "세입자 계약이 연장되면 유예도 연장되겠지" → 유예는 기존 임대차계약의 최초 종료 시점까지입니다. 세입자가 계약갱신을 요구해도 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 해요.
• "중간에 집을 하나 사도 되겠지" → 안 됩니다. 유예는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 사람만 받습니다. 하루라도 유주택이 되면 요건에서 이탈해요.
• "연장됐다니까 여유 있게 가자" → 연장은 9월 17일 발표로 확정됐지만 법령 시행은 10월 1일 예정이고 개정안은 아직 입법예고 단계입니다. 그리고 연장되는 것은 허가 신청 기한이지 무주택 유지 요건이나 입주 후 2년 거주의무가 아니에요. 계속 무주택을 유지해야 하는 것은 그대로입니다.

8. 계약 전에 확인할 4가지

1. 취득 시점의 조정대상지역 여부. 비과세에 거주요건이 붙는지가 여기서 갈립니다. 국토교통부 발표 기준으로 계약 직전에 확인하세요. 토허구역인지와는 별개입니다.
2. 기존 임대차계약의 최초 종료일. 유예 종료일이자 내 거주기간의 기산일입니다. 계약서로 확인해야 해요.
3. 2026년 5월 12일 이후 무주택 유지 여부. 하루라도 유주택이었다면 유예 자체가 불가합니다.
4. 매도 예정 시점. 입주일 + 2년이 비과세가 열리는 날입니다. 이 날짜를 먼저 정하고 거꾸로 계획을 세우세요.

비과세의 나머지 요건(1세대·1주택·보유 2년)은 1세대 1주택 비과세 조건, 3가지만 알면 됩니다에, 장특공제 표1·표2 차이는 장기보유특별공제, 최대 80%까지 받는 법에 정리했습니다.

9. 단독명의·세대원 — 누구의 거주가 인정되나

기간 다음으로 많이 들어오는 질문이 누구의 거주가 인정되느냐입니다. 단독명의로 샀는데 배우자만 들어가 사는 경우, 부모님이 대신 사는 경우가 대표적이에요. 여기서도 두 법을 갈라서 봐야 합니다.

소득세법 쪽은 분명합니다. 1세대 1주택 비과세는 개인이 아니라 1세대 단위로 판단하고, 거주기간은 소유자 본인 또는 세대원이 실제로 산 기간입니다. 그래서 단독명의라는 사실만으로 거주기간이 부정되지는 않아요. 다만 세대 분리가 됐는지에 따라 결론이 달라질 수 있고, 전입신고만 해두고 실제로 살지 않으면 인정되지 않습니다.

10. 이행강제금을 내고 판 뒤의 양도세

실거주 의무를 못 지켜 이행강제금을 낸 뒤에 집을 파는 경우를 묻는 분들이 있습니다. 여기서 확실한 것과 불확실한 것을 갈라 놓겠습니다.

확실한 것 — 이행강제금을 냈다고 비과세가 열리지는 않습니다

이행강제금은 토지거래허가법상 의무 위반에 대한 제재입니다. 이 돈을 냈다고 해서 소득세법의 거주요건이 면제되지 않아요. 두 법은 이 글 내내 설명한 대로 별개입니다. 반대 방향도 마찬가지입니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니어서 비과세에 거주요건이 아예 없더라도, 토지거래허가를 받은 이상 2년 실거주 의무와 이행강제금은 그대로 남습니다.

불확실한 것 — 낸 이행강제금을 양도세 필요경비로 뺄 수 있는가

이 부분은 단정하지 않겠습니다. 양도소득의 필요경비는 소득세법이 취득가액·자본적지출액·양도비로 범위를 정하고 있는데, 이행강제금은 자산의 가치를 높이거나 양도를 위해 직접 지출한 돈이 아니라 의무 위반에 대한 제재금이라는 점에서 이 범위에 들어가는지가 쟁점입니다. 이 글을 쓰는 시점에 이 쟁점에 대한 국세청 유권해석 원문을 확인하지 못했습니다(원문 미확인). 금액이 취득가액의 최대 10% 범위에서 매년 부과될 수 있어 작지 않으므로, 실제 신고 전에 국세청 상담(126) 또는 세무대리인 확인을 권합니다.

양도 시점에 따라 적용 세법이 갈리는 문제는 세법 개정, 언제 판 것부터 적용되나에 정리했습니다.

11. 자주 묻는 질문

출처

• 실거주 의무 유예 연장 및 임대 기준일 최신화 검토, 세제개편 매물 유도와의 관계 — 파이낸셜뉴스, 「정부, 토지거래허가구역 내 '실거주 의무 유예' 연장 검토…세제 개편과 박자 맞춘다」(2026.8.9)
• 유예 대상 확대(세입자 거주 주택 전체)·무주택 유지 요건·2028년 5월 11일 입주 기한·12월 31일 신청 기한·허가 후 4개월 취득 — 이투데이, 「국토부, 토허제 실거주 의무 유예 확대⋯29일부터 시행」(2026.5.22)
• 유예 제도 도입 발표와 이행강제금(취득가액 최대 10%)·허가 취소 — 뉴스핌, 「무주택자만 실거주 유예 허가…위반 시 '취득가 10%' 이행강제금」(2026.5.12)
• 유예 상한 최대 2년·2028년 5월 11일 입주 기한·부동산거래신고법 시행령 개정 — 아주경제, 「토허구역 실거주 유예 최대 2년…세 낀 매물 풀린다」(2026.5.12)
• 유예 2026년 9월 17일 국토교통부 발표 — 유예 신청 기한 2027.12.31로 1년 연장·갱신계약 기간 인정 — 한국경제(2026.9.17), 파이낸셜뉴스(2026.9.17). 근거 법령인 부동산 거래신고법 개정안은 9.18 입법예고·10.1 시행 예정이며 조문 원문은 미확인입니다. 검토 단계 보도는 한국경제(2026.8.12)
• 토지 이용에 관한 의무 및 이행강제금 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제17조·제18조, 같은 법 시행령 제14조·제16조
• 1세대 1주택 비과세 및 거주요건 — 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항(2017년 8월 3일 이후 취득분 중 취득 당시 조정대상지역 소재 주택)
• 장기보유특별공제 — 소득세법 제95조 제2항 표1·표2, 같은 법 시행령 제159조의4(표2는 보유 3년 이상 및 거주 2년 이상)
• 본문의 세액은 세꼼이 양도세 계산 로직으로 산출한 값입니다. 필요경비 0원, 부부 단독명의, 지방소득세 10% 포함을 가정한 단순 사례이며 개별 사안은 국세청 상담(126) 또는 세무대리인 확인을 권합니다.